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未来地产将从“平台为王”走向“内容为王”  

2015-11-16 09:56:00|  分类: 王志纲,智纲智库, |  标签: |举报 |字号 订阅

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编者按:受全国房地产经理人联盟邀请,智纲智库(王志纲工作室)上海战略中心副总经理、资深城市和产业研究专家黄栋先生为【2015全经联创新讲堂第83期】学员做了题为“从城市运营商走向产业运营商”的创新理念和实践的分享。

中国的城乡结构,经过“十五”“十一五”“十二五”的发展,已经形成了中国“两横三纵”的城市空间结构,城镇体系基本形成,未来城市化的发展从“搭框架”进入到“精装修”,之前“搭框架”,它的特点是“快”,城市运营商发挥主要作用,而精装修的动力就来自于产业,特别是产业结构的调整,比如服务业和文化产业的动力,产业运营商将会成为城市发展升级的新推手。

以下为分享内容整理:

大家好,很荣幸能在全经联这个大家庭里,跟大家一起讨论和分享有关众创空间和地产创新的的话题。今天给大家分享一下近两年来我们在产业地产上的一些创新和实践,主要讲三个方面:

一是产业运营商与城市运营商的不同;二是如何做产业运营商,案例:重庆尚盟打造的“服装产业运营商”;三是产业运营商应该具备的能力和机会点。

1、产业运营商与城市运营商的不同

产业运营是今天中国城镇化发展过程的必然。

中国的城乡结构,经过“十五”“十一五”“十二五”的发展,已经形成了中国“两横三纵”的城市空间结构,城镇体系基本形成,未来城市化的发展从“搭框架”进入到“精装修”,而精装修的动力就来自于产业,特别是产业结构的调整,比如服务业和文化产业的动力。

未来地产将从“平台为王”走向“内容为王” - 王志纲工作室 - 王志纲工作室

之前“搭框架”,它的特点是“快”,城市运营商发挥主要作用,他把握了两大核心能力:资金和土地。快速让中国城镇化率从百分之十几到了54%。

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但今天到“精装修”阶段,城市发展的动力发生变化,公共服务业、消费型服务业、生产型服务业对城市化的推动作用将会起到主导作用,成为城市化深入发展的后续动力,产业运营商将会成为城市发展升级的新推手。

产业运营的特点是“慢”,我们都知道中等收入陷阱,很多发展中国家在人均GDP到10000美元的时候陷入中等收入陷阱,而历史上能够成功跨越这一阶段的国家寥寥无几,自1960年以来,在全球101个追赶经济体中,只有13个国家和地区完成了追赶任务,迈过高收入经济体门槛,成功概率仅为13%。可见产业结构升级和产业运营是比较困难的,需要思维和模式的彻底转换。

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所以这两天中央正在召开的“十八届五中全会”,将会表明未来“十三五”国家经济的走向。其中就有两个目标:一是实现全面小康社会,注重品质发展,另一个就是避免中等收入陷阱,实现产业结构的跨越升级。

因为今天的城市发展的需求和动力引子发生的变化,因为产业结构的变化将会对未来地产的发展模式发生影响。

首先来看需求。

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我们都知道最近出来的经济数据,重庆各项指标都是第一,为什么?其中很重要的原因是黄奇帆对产业集群的理解,以及对城市发展动力的深刻认知。

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因此说——未来城市的竞争是产业的竞争,是人的需求决定下的载体“城市新空间形态”和互联网思维和技术下的“新组织形式”的竞争,这也是我们今天做产业地产必须了解的趋势和把握的关键。

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产业的类型变了,产业的人群变了,产业的组织形态变了,产业的载体变了,产业的模式就必然要发生改变这种快与慢,是需要今天地产商从骨子里去改变的基因。

2、如何做产业运营商

“城市运营商”这个词最早是由王志纲老师在天津的时候提出来的,后来变为广大地产商朋友攻城略地的制胜法宝,今天我们工作室又提出“产业运营商”的概念。早在十多年前华夏幸福基业就是在工作室这种理念下另辟蹊径发展起来的,成为今天最大的产业地产开发商。

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上面这张图体现出来城市运营商和产业运营商的一个基本区别。房地产退为二线了。房地产还是很大的产业,只是玩法在发生改变,因为驱动城镇化发展的因子发生了变化。


【案例】重庆尚盟服装产业园

这个项目仅用了9个月时间,得到了重庆市、区两级政府的大力支持,黄奇帆市长多次对项目做出重要批示,最终顺利落户巴南区,1500亩土地以优惠价格成功签约。

项目背景:这是一群最草根的企业,逼出来的转型。重庆朝天门市场面临拆迁,重庆政府并不重视服装这一传统产业。有产业、无配套,有规模、无平台,有品牌、无名牌,散兵游勇、各自为政,这就是重庆服装产业现状的真实写照。面临着朝天门市场的拆迁,这些服装企业老板面临无地方生产,无地方销售、无产业立足的境地。

但他们是一群怀揣梦想的“重庆袍哥”。重庆朝天门服装企业协会有500多家会员企业,他们敢想敢为,凭借着先知先觉和吃苦耐劳,打出了自己的一片天下。在媒体、大众和政府的眼中,他们是彻头彻尾的“土老板”,知识层次不高,视野狭窄,但是这些第一拨在中国市场经济中跌打滚爬出来的人,却有着最丰富的商业实战经验,在夹缝中顽强的生存和成长。

朝天门市场服装企业协会谋求转型升级、抱团突破的意愿,更是渝派女装能够再出发的内在力量。以牟卫、唐均才为代表的会长们,在完成了原始积累后,有个朴素的愿望,就是为行业请命。

所以,如何拯救这个产业,如何能让500多家企业生存,甚至发展,如何能挽救重庆几十万服装产业工人,如何能让政府重视这个传统产业,甚至大力支持,这需要创新,完全创新。

但我们很快发现,他们是有核心优势的,就是他们真的是在做产业,是内容提供商。所以王志纲老师有一个很重要的判断:未来地产将从平台为王走向内容为王。

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所以,我们通过几个方面去逐一破解这些难题。第一就是如何打动政府,我想这是所有开放商都会面临的问题。

我们要说服政府,甚至是征服政府,结果也是这样的,我们的王放副总通过系统研究重庆的产业和深入挖掘服装产业,拿出了一套让政府完全颠覆的方案。重新认识到了服装产业的价值,和这个产业在重庆未来发展的潜力。

三步跨越之一:拿地——两场统筹策划“尚盟服装产业园”。

策划重庆新时尚名片“尚盟服装产业园”,打造全产业链服务基地项目,搭建产业集群新平台。

整个项目由五大片区构成,即时尚品牌大道、时尚设计硅谷、生态绿色工场、现代物流管控中心、高端人才培训中心,涵盖了从服装生产到展贸、设计、品牌营销、人才孵化、供应链管控、总部办公等功能。旨在通过搭建产业公共服务平台,完善渝派服装产业产业链上下游公共配套功能,孵化中小服装企业借此平台发展,最终推动企业提质增效、转型升级。

未来地产将从“平台为王”走向“内容为王” - 王志纲工作室 - 王志纲工作室未来地产将从“平台为王”走向“内容为王” - 王志纲工作室 - 王志纲工作室
这是我们的方案,你能想象这是一个产业园区吗?

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这个产业园的设计是充分听取了这些服装产业的经营者们的需求,并且按照未来服装产业的升级来考虑。

结合重庆的山地条件,我们在产业上也创新,每一个独立的厂办,一层是展示空间,全部打开一层就是一个服装市场;二层是生产空间,三层是办公和研发空间。同时对于现代产业园,我们考虑的统一物流,统一原辅材料采购,统一电商平台打造,降低了很多产业的成本,也提升了产业发展的基础。

方案出来了,让政府认识到这不是一个简单的朝天门市场的复制啊,是整个现代服装产业的打造,因此黄市长才那么重视,巴南区的书记亲自抓这个项目,土地出让是19万一亩,而紧邻的土地是30万一亩,光土地上的价值就节约上亿。

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地有了,方案有了,要干就得有钱,但这些服装老板根本不可能拿出太多的钱,所以第二步我们解决的是钱的问题。

三步跨越之二:找钱——政府扶持、众筹、项目认筹、产业基金

通过政府扶持,取得土地优惠和一系列的扶持补贴资金;
通过合伙人众筹解决项目启动资金;
通过项目推介会和项目认筹来回收投资;
通过产业基金来解决项目孵化和运营。

三步跨越之三:运营——全球抓药,产业链整合

柯桥、石狮、北京、上海等原辅面料资源、外贸订单资源等不请自来;米兰、首尔等服装行业协会纷纷接受邀请,寻求合作;银行、基金等金融机构也将投资的目光聚焦到这里。

我们的王放副总,亲自带领这些草根老板去国外整合资源,打通整个产业链条。

未来地产将从“平台为王”走向“内容为王” - 王志纲工作室 - 王志纲工作室中间坐着的唯一漂亮美女就是我们工作室的著名地产专家王放

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总结:创新模式——投资者、消费者和运营者三位一体。

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3、产业运营商应该具备的能力和机会点

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1. 精准的产业定位,形成特色产业集群。形成适合地方经济发展的特色产业。
2. 全面的运营保障,形成资源服务平台。人才、教育、产业、政府、品牌等资源。
3. 立体的招商渠道,形成产业链招商库。国内异地企业、同区域企业、外资企业。
4. 强大的金融渠道,形成股权产业基金。如张江对接新三板,清华的“钻石计划”等。
5. 成熟的管理输出,形成品牌价值优势。轻资产运营,经验资本,物业和产业培育。

其实,不管设计得如何好,建得再怎么好,最后关键看运营,这才是能不能挣钱的关键。

产业运营商机会:三个“城市”——“智慧城市”“绿色城市”“人文城市”。
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互动环节
Q:内容具体所指是什么?

A:比如万达广场就是平台,里面的万达影院、餐饮娱乐就是内容。未来的地产做的一定不是壳,而是场,怎么来营造这个场,这就需要内容的提供。产业地产的内容就是你如何能发展和运营其中的产业。

Q:重庆尚盟服装产业园已经建成了吗?

A:这个项目已经建设了,一期已经销售完成,给大家汇报一下当时的场景。

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让我们没想到的是意大利、俄罗斯、韩国这些老外也来了,来抢占中国西部的时尚之都。

本文作者:黄栋先生,智纲智库上海战略中心副总经理,资深城市和产业研究专家,在产业地产、农业地产、健康地产专家,在城市战略、产业战略、地产策划、旅游策划、物流与供应链、医疗健康、营销策划等方面拥有丰富的实战经验,曾深度介入宁夏、大连、烟台、成都、沈阳、牡丹江、南通、常德、永州等数十个城市发展战略和产业发展战略策划,深度服务过龙湖地产、大连万达、思八达、十方物流、辽宁广誉、深圳卓佳、东莞年轻工程等近百家企业。

本期作者:黄栋(智纲智库上海战略中心 副总经理)

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