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新型城镇化会进一步推高房价吗?——《新京报》“第三只眼睛看中国”专栏之四  

2013-07-15 10:03:00|  分类: 王志纲,王志纲工 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【编者按】新型城镇化推进举国关注,作为具备近二十年区域经济研究和市场实操经验的民间智库,从宏观、中观到微观都有深度介入的王志纲工作室,具有难得的第三方视角和独特发言权。自20136月起,王志纲工作室战略研究院院长王志纲应邀在《新京报》开设专栏——“第三只眼睛看中国。未来工作室将通过系列专栏文章,就长期与短期、近郊与远郊、大城市群与小城镇等十大问题对新型城镇化进行探讨。

系列专栏文章的第四篇——新型城镇化会进一步推高房价吗?已在《新京报》评论周刊刊出。接下来的一段时间,每逢周六,工作室都将有专栏文章发表在《新京报》评论周刊上,敬请关注!


■ 第三只眼睛看中国

新型城镇化带来住房价格的上涨,这可能是一个不可回避的经济发展规律。关键是我们能不能创造一个渐进的、合理的、让农民能够“进得去、住得下、不愿走”的新模式,让每一个来到这里的人们都能够更好地生活。


【以人为本,去“土地模式”】

新型城镇化会不会成为新一轮圈地运动,引发又一次房价飙升?所有人都在关注这个问题。我认为如果继续采用“土地模式”,无论制定怎样严厉的调控政策,都很难改变房价的走势。


新型城镇化是人的城镇化。如果房价高涨,进城的门槛高,农民进不了,进去的也会被挤出去;如果房价不涨,没有投资的回报,企业不参与,政府没能力。这是一对难以破解的矛盾。


如何改革土地发展模式是摆在新一届领导人面前的重要命题。根据我们的实践和研究,可以“五管齐下”来化解矛盾。


【“五管齐下”化解矛盾】


第一,土地市场一体化。土地是新型城镇化的首要问题,国有土地与集体土地同地不同价、不同权是带来农村社会不稳和房价持续上涨的根本原因。改变国有土地唯一垄断市场模式,实施城乡土地市场一体化,增加土地供给总量、改革土地征收程序、推动土地流转多元,如征收、租赁、合资、合作、承包权转让、使用权出让等,从而解决城镇化土地来源问题。


第二,建设资金社会化。资金是新型城镇化的核心问题,征地、建设、产业、配套、公共服务等都需要资金。改变政府融资的单一模式,鼓励集体用地发展园区,吸引建设企业参与开发,引导地产企业投向新城镇,组建发展基金吸纳社会资本,从多个渠道解决资金来源,规避城投融资带来的金融风险。


第三,政府收入多元化。政府收入模式转型是新型城镇化的关键。在地方政府事权大于财权现象不能改变的情况下,土地发展模式也不可能改变。借鉴国内外的探索,改革和创新政府收入来源,实施财税分配体制改革,适时开征房产税和交易增值税,收缴集体土地开发权和流转费等,从根本上杜绝违规大面积征收集体土地、不断推高土地价格的恶性循环事件的发生。


第四,土地增值共享化。增值分享是新型城镇化的新问题,伴随建设资金投入、产业持续发展、人口不断导入、环境逐渐改善,土地增值是可预期的。过去更多的是政府、房地产企业和城乡接合部的农民分享了增值的成果。建立一套让社会分享红利的制度,通过土地开发权(建设土地指标)转让,使远郊农民能够分享红利;按照“下要保底,上不封顶”的原则,允许社保基金、医保基金、住房公积金等进入土地储备市场,实现持续保值增值,分享土地增值的红利。


第五,住宅保障制度化。制度建设是新型城镇化的可持续问题。1998年住房改革商品化过度依靠市场化手段,结果导致房价持续暴涨,由此引发一系列社会矛盾。我曾去韩国考察住宅开发,他们以“保障国民生活稳定”为基本目标,扩大保障性住宅的供给来实现。出让的土地中规定70%是用于保障房开发,主力户型是70-90平方米,利润不能超过6%,并要接受指定中介机构审计;这些保障房在销售环节上引入市场机制,所以规划设计、建设品质和公共配套也很好;另外30%的土地,完全按照市场行为开发。保障的归保障,市场的归市场。实施住房保障制度化,改变临时应急出台调控政策的手段,加快制定《住宅法》等相关制度,从土地供给、住房开发、金融支持、收益比例、财务审计等许多方面有法可依、有规可循。


【尊重规律,探索新模式】


新型城镇化带来住房价格的上涨,这可能是一个不可回避的经济发展规律。关键是我们能不能创造一个渐进的、合理的、让农民能够“进得去、住得下、不愿走”的新模式,让每一个来到这里的人们都能够更好地生活。


 

链接:

“‘流动的土地——《新京报》王志纲“第三只眼睛看中国”专栏之

“人的城镇化是一个长期的过程”——《新京报》王志纲“第三只眼睛看中国”专栏之二

“我为什么关注‘新型城镇化’?——《新京报》王志纲“第三只眼睛看中国”专栏之一

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新型城镇化会进一步推高房价吗?——《新京报》“第三只眼睛看中国”专栏之四 - 王志纲工作室 - 王志纲工作室

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