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王志纲观点:明天的奶酪在哪里?(下)  

2010-08-02 08:57:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  金波:我觉得,前一个问题更多地涉及到产业跟地产的关系;后一个话题,还是更多的谈文化。原来提城市化,现在又提城镇化,一字之差,差之千里。过去是让农民进城,现在是要聚集为镇,这对房地产“上山下乡”将是一个巨大的商机,再加上中国休闲时代的大商机,市场潜力很大。关于小城镇的具体建设,实际上我们也做了一些探讨和研究。好,大家自由发言,我觉得这样很好。

  王志纲:我看他们云南,下一步有一个地方也不得了。我指得不是楚雄,而是腾冲。我上次在成都等了五天,本来说成都有飞机直接飞腾冲,但根本就飞不了。从当年的驼峰航线过去,但一下雨就麻烦,高黎贡山一起雾,飞机根本无法降落。那边有个老板,是当地首富,手里有两万亩地,要做一个很大的休闲地产。最后走了很多弯路才找到我们,但是天公不作美,最后看来是有缘无份了,听说那个机场好像是修在高黎贡山上,整个七月份一下雨就过不去。但是,现在我的很多朋友已经到那边去了,回来后都告诉我,是个绝版的地方。

  那边一是温泉,二是火山,第三是气候,第四是文化,第五还有当年留下的很多战争遗迹。我估计下一步呀,腾冲将是一个很好的养老市场和休闲市场,可能是丽江的升级版,而且比丽江还多了一些人文的东西,名副其实的“火山热海,魅力名镇”。这就反映出一个问题,当初的丽江只是一个小小的样板田,下一步将会有强于丽江一百倍、一千倍的休闲平台出来,绝对是一个巨大的市场。据说现在光是高尔夫球场,规划里面就有二十个。世纪金源的黄如论要做五个,然后北京的老板再做两个,我们这边再帮助开发商做七个。二十个球场做好,就可以支撑起十个五星级酒店,再加上火山温泉,全世界的人都跑去洗浴,不得了。所以,下一步腾冲那个地方是很有空间的,现在黄如论已经整了几千亩地,盖的几千套别墅全卖光了。最近,我们在山东也有大项目在做,也是上万亩,就是休闲地产。

  广东深圳学员:王老师,我想问一下,像深圳这样的一线城市的地产发展,下一步的空间在哪里,或者说它应该在哪些方面进行突破,作为我们来说,在这些城市里做事,怎么才能寻找到更多的机会?

  王志纲:在一线城市搞开发,就相当于在给一个美丽的姑娘做首饰的时候,如何打造那颗钻戒,以及脖子上挂的那个“海洋之心”,只有升级才能升值,这是个很大的学问。例如,我们帮助深圳益田集团策划整合的益田假日广场项目,当时我就告诉他们的老板,益田集团在深圳并算不了什么,包括你们做的半岛城邦也只是卖卖房子而已。但是,正因为你们算不了什么,才不会像深圳那些大的开发商那样,萝卜快了不洗泥,你们可以静下心来用三到五年时间,螺蛳壳里做道场,把这个别人啃不下来的益田假日广场好好研究一下,把经络打通,探索一种未来的崭新业态。原来说三年做完的,最后却花了六年,因为它是零碎的四块地,后来把经络一打通,一下子探索出中国首家“国际化体验式购物中心”的新模式,实现了商业与生活的完美融合,益田假日广场也就一举成名了。这不仅提升了整个华侨城商圈的商业价值,而且还开创了一种崭新的商业业态和开发模式,不仅是一个城市综合体,而且成为都市人寻找休闲生活和时尚生活的体验场,成为深圳城市的时尚橱窗。

  通过这个项目的巨大成功,益田算是找到感觉了,知道如何按照我们的药方去抓药了,这下益田又杀进北京来了,马上要跟政府合作,在北京怀柔投几百亿打造一个“东方好莱坞”。起初,政府喊要花几百亿打造一个“东方好莱坞”,把韩三平那些人整过来,可他们除了电影,连房子都不会盖,怎么会整这些名堂呢?所以,这个时候这帮人玩不动了,怀柔感到压力很大,因为北京人玩这些东西并不在行。最后就找到了益田,因为他们能够把一个旅店变成一种产品,把一种产品变成一种生活,把一种生活变成一种业态。结果你们看,一般人进北京多难,可他们被请进来了,而且在怀柔拿到了两三千亩地。这时,有了深圳益田假日广场的丰富经验,有了北京这个世界平台,就敢去跟好莱坞谈了,跟米高梅谈了。到时候把好莱坞、米高梅这些资源整合进来,所谓的“北京好莱坞之梦”可能就会从这个地方开启。

  所以,我认为你们在深圳这种地方做开发,常规地产已经没有空间了,因为那个东西已经很简单了,有钱就可以拿地王,算得过账来就可以盖房子。但是也就是在这种地方,如果能够做到“螺蛳壳里做道场”,找到一块地不一定大,精心打造一个精致的项目,能够满足深圳人很刁钻的消费心理和习性,而且经得住长期的市场检验以后,再往北方走,再往内地走,那个空间就大了。所以,我还是那句话,“业态创新,模式为王”。

  山西太原学员:王老师,我想问一下现在商业地产的开发模式,当然我们的商业地产不像王健林那样大,体量还比较小,我想问问做商业地产应该注意哪些问题?谢谢!

  王志纲:其实做商业地产,大有大的做法,小也有小的玩法。就在今天晚上吃饭的时候,还和两个同学在一起聊天,其中一位就在做会所。期间谈到私家菜,我当时就说了这么一句话,全中国我基本上都走遍了,我喜欢用嘴巴去体验地域文化,探究“一方水土养一方人”背后的东西。比如,成都人做商业地产,强调品位,那在中国绝对有竞争力。相反,重庆人就不行。重庆人是大大咧咧的,比较豪爽,开疆僻土可以,精雕细琢不行,但吴亚军是个例外,所以我经常讲她这个重庆人,倒是为重庆争光了。而一般的重庆人,虽然大气但很粗拉。成都人和重庆人一旦联手,重庆人打前锋,成都人做后卫,这两者一结合,阴阳互补,不得了。四川的火锅就是这样,重庆人发明了火锅,但非常粗拉,走不出去。成都的公子哥儿去消费,经过一番提炼成了一种文化,然后就走向了全中国。

  因此我就经常讲,在商业上每一个地方都有自己的个性和特点,就看你怎么把握。比如,讲到山西这种地方,最近我们正在做两个比较大的项目。其实,我原来不太想去山西的,因为山西那个地方不休闲,呆不住。但是这个老板很诚恳,追了我很多地方,最后就答应了。一个是很大的商业项目,在你们太原的银泽大街,是一个七、八十万平方米的城市综合体;另外一个在晋祠旁边,七、八千亩地,那个不叫商业地产,是休闲地产。通过这些项目,我就对山西有了些了解。我觉得在山西做商业地产,应该明确这么几点:第一,下一个阶段商业地产将会有很大的市场空间,但是商业地产绝对要细分,绝不是简单的批发、零售、仓储,以及百货店、专卖店、购物中心和专业市场,这都是些有形交易。我认为中国下一步最大的商业地产,应当是无形交易。相当于我们原来吃饭是吃肉,这是初级阶段;第二阶段是啃骨头;第三阶段则是闻香味。谁能够把香味做出来,使它香飘万里,让人们趋之若鹜,他的价值就会超过原来的十倍、百倍,而且市场还会认账。所以我认为商业地产的第三阶段,就是一种无形的交易,它提供的是一种品位,一种氛围,是一种更高端的体验和享受。当然,前提还是要有足够的物质支撑,没有物质的东西凭空生造,那是不可能的事情。但你只有物质的东西,没有进行升级和升华,也是不行的。江湖上有句话,叫做“有钱的捧个钱场,没钱的捧个人场”。你看现在的万达,好不容易逮到了一个机会,恨不得一下子搞二三十个城市综合体出来,这就成了“拣到篮子里的都是菜”,以后的产品肯定比初创时期要差,这在中国已经成了通病。所以这个时候,机会就来了,以前那些机会不多的人,现在就可以看准方向,在自己力所能及的范围内,真正地探索出一种业态和模式,就像刚才我讲的“螺蛳壳里做道场”,把品质、品位和品牌做出来。其实,规模不用大,包括我们现正在做的一些精品度假酒店,小的三千多平方米,大的顶多一万。最近,我用做书院的方式,在成都做了这样一个,占地二十亩,规模三千平方米左右。下一步,我们还将在广州做一个,在云南丽江再做一个,它们将成为我以后教学的地方,这就是一种特殊的精品度假酒店,叫做文化度假酒店。

  未来的中国,除了有形的商业以外,更多的是无形的商业,除了满足人们的物质需求,更多的还是要满足人们的精神需求,更多的是为人们提供享受,提供服务,这个可能空间很大。现在,我发现中国有个很有趣的现象,十年前还偷偷摸摸的桑拿浴,后来被中国人变成了产业,叫做“洗澡堂子”。甚至还把“二人转”的表演也弄进来,一下子男女全在里面,而且规模之大超乎想象,广州、深圳竟做到了五万多平米。上次,我在那个地方稍微休闲了一下,七个人上来为我服务,按摩头的,掏耳朵的,捏手的,刮脚的,捶背的……后来我就问大堂经理,你们这里到底有多少服务员?答案是六千。一个澡堂子啊,竟有六千人在服务。最后把人体的部位,分成了五、六个部分,可以收五、六手的钱。昨天,我在大连遇到了一件更荒唐的事情。我只是捏个脚,结果他把我的脚分成了八个项目,先是修脚,接着铲、剪指甲,最后因为我的大拇指有点切进去,他说可以帮我治好,九十块一个,他先是用胶布给我裹上一只脚,后来两只脚竟都裹上了。这时,他开始说另外的八个指头,也要这样做。我赶忙问,你这种做法不是每个指头都要收九十块吧?他说,是呀!我一听,十个指头那是多少钱啊,你们怎么能这样?简直把我气得要死,坚决抵制,拒绝捏脚了。

  今天,我讲这个故事是想说明一个道理,东北人率先把洗浴产业化了,下一步只要与时俱进,稍加提升就会是一个全新的东西了,就是SPA了,到了SPA这个层次那就厉害了。我在中国见识过许多SPA,两、三千块钱一个晚上,一次一个半小时,后来我做来做去,结果上一次在廊坊的艾力枫社做完后,我就对他们的老板讲,这是我在中国享受到的最好的一次SPA,比巴厘岛和普吉岛的还要好。自然,那里的生意也火爆得不得了。后来,我就有一个很深的感触,中国人太聪明了,只要有市场,从国外学个东西过来,就可以演绎得淋漓尽致,甚至变成大产业。例如,青岛的“在水一方”,在八大关那边,我八年前第一次去,去年再去还依然火爆。它那里也美其名曰SPA,但却是一种特殊的按摩,怎么按法呢?现在想起来都忍不住想笑,一群姑娘漂亮得不得了,都是一米七左右,全身穿着泳装,手里却拿着擀面杖,这个叫“色而不淫”。可这种按摩叫什么式呀?她说,我们这叫“在水一方”式!我当时感到既好笑又有趣,就问他们老板是哪里人,最后她也没说清楚。后来,我无意中看到他们的一份企业内刊,这才知道已经在全国有很多家了。这不禁使我感慨,中国这个国家呀,只要是有市场,一定会从西方学些东西过来,然后结合中国的实际,就像“在水一方”这种方式一样,全国克隆,但在跟共产党打交道的时候还不出问题。

  所以,商业服务这个行业千万不能小看,关键是你要找准定位,我们叫做因地制宜,因人制宜,因时制宜。因地,就是你的地缘文化,它有自身的特点;因时,就是这个时代,人们除了买产品还要买服务,除了买实的,还要买虚的;因人,就是要根据自身的实力,量身打造,既要知彼,也要知己。未来服务业的市场空间真的是很大,关键是要选择适合自己的商业模式,而且一旦你把一个模具开发成功了,就可能获得全国效应,一旦获得全国效应和全国口碑,你就可以迅速克隆和复制,那就不得了。小产品一样可以做成大产业,关键就看你怎么去做了。你看,我认识的那个俏江南的老板,只用了短短的七年时间在北京就做成了餐饮巨鳄。一开始,她看准了一个什么商机呢?我看了一下也很简单,就是找到一个写字楼,实行“三合一”,主餐区(餐厅)、茶饮区(茶吧、咖啡吧、酒吧区)、包间区(洽谈室、会客厅),合而为一。专门针对商务人士和上班一族,匆匆忙忙,他们很少应酬,每人一次消费五、六十块钱,一桌人消费五、六百块,关键是这种组合可以让他们呆下来,既可以吃饭,又可以喝茶、喝咖啡,喝啤酒,无论是聊天、洽谈,还是谈恋爱、谈生意,都可以各取所需。还有,这些人不太在意饭菜到底好不好,菜品只是个由头,特别是对数量庞大的上班族,结果在北京这些写字楼里面一开业,就发现油水很大,最后一发而不可收,一下子发展到十几家。这个时候,她发现档次起不来,光靠这个市场还不够,于是再往上走,就有了后来高端的“兰会所”。到了这个阶段,就不仅仅是有中国小菜了,还有法国大餐。投行们一看,这个东西有戏,接着大把的钱跟进,开始谋划上市,最后终于成功了。还有一个重庆富侨,大家都知道是捏脚的,后来我就发现全国各地捏脚的到处都是富侨,一打听才知道背后有投行在支持它,听说也上市了。这就叫做商机无限啊!但最关键的是,首先要认清天时,把握地利,整合人脉,发挥自身优势;其次,要因时、因地、因人制宜,找到差异化的发展模式,就像我说的“有钱的捧个钱场,没钱的捧个人场”;最后,看准了方向,就好好地去开模具,要耐得住寂寞。模具开出来以后,前面有市场,背后有投行,很快就会在全中国崛起,而下一步的关键就是管理和运营了。到那个时候,可真就是呼风唤雨,商机无限了。

  金波:王老师,最后我代表大家提一个问题吧,我们就是想知道下一轮中国发展的几个热点区域会出现在哪里,然后希望你给大家分析一下。

  王志纲:其实,刚才我已经讲到了一些热点区域。一个是海南,为什么热?因为中国只有一个海南,但中国却有十三亿人口,其中已经有两三亿处于吃饱了撑的状态,既有钱、也有闲来安排自己的生活,愿意在有限的生命里享受无限的生活。他们为了避寒,就有了海南现象;下一步为了避暑,又会有一个巨大的市场,除了刚才讲到的云南、贵州这些区域,另外还有很多局部地方,比如说烟台、威海、大连,甚至像北京周边的密云、怀柔、平谷、房山,就是往山里跑。前几天,我专门去了趟四川灾区,包括汶川、理县,一路走下来,就发现下一步那些地方真是有非常巨大的市场潜力。《中国地理》杂志还曾经专门搞了一个专题,叫做“上帝为什么造四川”,开车从成都过去两个多小时,这次理县的几个地方跑下来,旅游休闲资源非常令人震撼。毕棚沟的冰川、飞瀑,米亚罗有亚洲最大的红叶谷,还有雪山温泉,尤其是桃坪羌寨,更是不得了。我发现,中国每一次重大的地质灾难,都会震出一片世外桃源。当年,丽江大地震,人们在抢救的过程中,无意中发现了纳西古镇和茶马古道。就是凭着当时十几个亿的民间救助款,才把丽江修旧如旧,后来丽江的行署专员和志强,正好借赈灾这个理由修了机场。这样一来丽江开始慢慢走向全国乃至全球。这次“5·12”灾后重建国家砸了几千亿在汶川一带,今年十月初,重建工作将全部完成,届时将正式向全世界亮相。那个时候,高速公路将全部打通,整个基础设施全部得到改善,来去就非常方便了。在理县看到那个毕棚沟,我感觉比喀纳斯还要漂亮。当年为了去喀纳斯,我从北京坐六七个小时的飞机先到乌鲁木齐,然后又坐了一两千公里的汽车,真是累死人。

  金波:上次我开车从乌鲁木齐过去,用了15个小时。

  王志纲:当然,喀纳斯给我的印象也不错,有点像欧洲的感觉。其中有两个东西最吸引我,一个是哈萨克人驾驭雄鹰,另外一个就是喀纳斯水怪,反正没看到过,好像是在编故事。去喀纳斯,唯一的遗憾就是太费时费力。但是,这次我去了毕棚沟以后,感觉那种美绝不亚于喀纳斯。大面积的原始森林,原生态的湿地,加上雪山、冰川、瀑布,还有那些各种各样的飞禽走兽,绝对震撼。而且,那里我认为完全可以成为“步行者天堂”,你可以沿着原始森林步行四个小时,最后到达四姑娘山,沿途的风光绝对比张家界还要强一千倍,一万倍。那里的气温,非常适合避暑,整个夏天二十度左右。无论是气候、土特产、还是民族风情,以及与成都和重庆的区位优势,未来都有很大的发展空间。另外,那里还有一个“反季节”现象,全中国的樱桃我几乎吃遍了,吃来吃去最后感觉还是这次在理县吃到的最好。理县的樱桃从海拔五百米开始栽种,到一千米,一千五百米,两千,最后直到七千米,收获期可以长达三个月。

  所以,下一步中国除了大的区域板块以外,还有一些局部的地方,也会有很大的发展空间。为什么这样讲呢?因为现在中国人的生活半径、生活观念,生活追求,将会发生一个革命性的变化。过去大家都没钱嘛,一辈子就守在一个村庄里面,交通和信息都非常闭塞,你不出去、他也不进来,出差也是公家的人才有的待遇。好不容易出了趟差,回来还要像牛一样为亲戚朋友捎东西,然后自己就是一张照片,叫做“到此一游”,因为一辈子就是这样一次机会,而我们今天看起来这算什么呀!现在所有的人都可以自由地安排自己的生活,不仅飞机发达、火车也发达,自驾也发达,这个时候生活半径将会极大的扩展。下一步随着高铁路网的形成,重庆到成都四十五分钟,北京到上海四个小时,人们将可以随意饱览无边春色。就像我现在的生活,一年坐两百趟飞机, 一年要睡三百张不同的床,一年要吃五百顿不同的饭,一年要打两百场不同的高尔夫球。这种“八千里路云和月”的生活,将来一定会变成每一个人都可享受到的东西。

  那个时候可能我想的就是,市场在哪里,产品在哪里,模式在哪里。这个月底,我要去一趟美国,是一帮人陪着我去,租了一架飞机过去。这帮人的身家都有十亿、八亿,但全是退休的,年龄最小的38岁,最大的才55岁,都是原来把钱挣够了,现在金盆洗手了。闲下来后,他们不知道该干啥,现在为什么要围着我转呢,因为我教给他们怎么玩。我说,到拉斯维加斯买一架飞机吧,因为过去他们在拉斯维加斯有五、六千万美金的赌资,这次跟着我去是想让他们高尚起来,深入了解一下美国的游艇、飞机私人俱乐部,还有那些各种各样的奢侈玩法,就是去看看美国那些有钱的家伙是怎么玩的。现在这些还是极而言之的例子,但不久的将来,这些在中国迟早也会普及。所以,我说房地产的发展,除了住宅地产,那些装人的仓库以外,下一步最大的空间还是复合型地产,就是多元地产,包括休闲地产、商业地产、度假地产。就是在房地产的基础上,再赋予它更多的附加值,提供一种生活形态,生活方式,生活氛围,生活内容,生活哲学,这可能是下一步房地产的巨大发展空间。从这点来讲,勇于创新反而是中小企业的优势,对于万科那样的巨无霸,因为已经习惯了迅速的克隆、复制,反倒没有创新的动力了。这其中也包括我们的几个大客户,我就感受很深。因为一个企业做到一百多亿以后,老板对下面都有硬性的考核指标,所以作为职业经理人来说,萝卜快了不洗泥,就迅速克隆、复制,他们不会去创新。因为创新必须是老板亲自来抓,吃着碗里的,盯着锅里的,还要看着田里的,但老板一忙大企业病就出来了,就会把机会给耽误了。我常说,船大好冲浪,但船大难掉头;船小难冲浪,但船小好掉头。因此,我希望在座的诸位,在找准方向后,能勇于创新,去创造新的业态,开出新的模具,成为明天的万达、龙湖,其实他们也是这样走过来的。谢谢大家!

  金波:感谢王老师跟我们一起分享了多年来的经验和心得,我觉得有三个关键词对我们还是很有启发的,一是“四菜一汤”,二是“业态创新,模式为王”,三是“螺蛳壳里做道场”。 好,今天的对话到此为止,再次感谢王老师!

 

王家洛、房晓/整理/文
 
 

关于2010年工作室新书《重整河山》
   
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4827f39c0100g79g.html

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