注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

王志纲工作室

策划就是生活

 
 
 

日志

 
 
关于我

王志纲工作室网站 中国著名战略咨询研究机构网站,其中论坛为同道者提供了一个沟通交流的平台。另工作室近日正在招聘,应聘者可递交简历至公司网站招聘栏,并请注明希望加入北京、上海、深圳、广州或成都哪一团队。

网易考拉推荐

王志纲观点:明天的奶酪在哪里?(上)  

2010-07-26 17:37:00|  分类: 丙方观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
背景:2010年7月14日,受清华大学地产总裁班的邀请,王志纲老师在北京紫光大厦清华职业经理人培训中心,以提问互动的授课形式,为总裁班的学员们解惑答疑,传道支招。清华地产总裁班的金波老师主持了这次对话。

  王志纲:大家好!今天晚上咱们主要是一个沙龙似的交流。所谓沙龙似的交流,第一,就是无拘无束,不要太讲究;第二,做到知无不言,言无不尽;第三,双方互动,充分碰撞,尽量做到都有所收获。交换一个苹果,各得一个苹果,交换一个思想,各得两个思想,那就非常有意义了。说实话,我很少讲课,几乎没有讲过课,一般这种邀请都婉言谢绝。但是,对于金波老师的邀请,我还是欣然接受了,因为我们的渊源可以追溯到十年前。

  记得十年前,我曾经为总裁班讲过一次课,那次课好像有500多人,就在昌平的小汤山,是总裁班的一次年会。当时年会上的很多老板,现在身家也已经几十亿甚至上百亿了。从那次以后,也算是和咱们这个清华总裁班有了缘份吧。同时,我们也很关注这个班的运营情况,现在十年下来,很多人干得不错,走得很扎实,而且还成立了很多商会,很多会长还是我的朋友。这个月,山东商会马上也要成立,其中很多商界大佬既是我们总裁班的学员,又是工作室的客户,还是我的朋友。所以,届时还要邀请我过去。

王志纲观点:明天的奶酪在哪里?(上) - 王志纲工作室 - 王志纲工作室
  前不久,金波他们来拜访工作室,谈起总裁班的一些情况,希望我有时间来讲讲课。我说,讲课就不用了,如果有可能的话,当我在北京的时候,找一个晚上的时间大家坐下来交流、交流,达到这么几个目的:第一,大家有很多疑问和想法,例如今天中国的房地产市场的发展趋势,很多人都搞不清楚明天的奶酪在哪里,我从哪里来,将向哪里去。我也不一定是权威,但大家可以集思广益,通过一系列交流,你们从地产商的角度,我们从第三方的角度,也许会得出一些比较接近真理的判断,相互促进;第二,我们这种交流,带有一种现场咨询的性质。正如刚才金波讲得那样,大家可以敞开了多提问题,包括现在涉及到的困惑,感兴趣的话题。在这个基础上,我可能会谈谈对中国房地产的一些看法。最后留下一点时间,对大家在现实生活中,觉得有普遍性的一些问题提出来,我会从我的职业角度,提供一点咨询意见。那么,现在咱们就言归正传,希望大家抓紧时间,多提问题,多谈一些自己的思考。

  金波:王老师要求时间控制在一个半小时,我们初步设计大家可以提问十个问题,然后看情况,我再确定增加一些提问。

  王志纲:四川籍的多不多?噢,就你们两个呀,都是成都的。山东的有没有呢?山东什么地方的?哦,淄博的,齐国之地嘛,我们还是比较关注的。还有荷泽的,不光是牡丹,而且你们那个单县羊肉汤也不错。我比较好吃,对吃的好像有很深刻的印象。(大家笑)还有咱们淄博,我想问一下,什么叫齐人之福?好像有两种解释,一种是妻妾同房,就是非常有艳福,所以很多人很向往,叫做齐人之福;还有另外一种解释,我不知道该怎么讲,因为我最近在写一本书,写中国人,齐国人我得好好地写一写。

  山东淄博学员:王老师,我想问一个问题。现在房地产舆论环境非常恶劣,搞不清楚方向,我们房地产的这些从业者,虽然对中国的经济建设也做出了贡献,但处处却被认为是人民的公敌。对于这样一个问题,你怎么看?将来,有没有解决的办法?

  王志纲:关于这个问题,其实我觉得不要把它当一回事。首先,中国现在最大的暴富行业就是房地产,这是不言而喻的。既然是暴富,杀猪的,宰羊的,就都会挤进来,甚至很多人成了中国首富,这时社会大众的心里就不舒服了。在这么一个情况下面,的确今天房地产是一个很尴尬的问题。对于国家来讲,没有房地产这半壁江山,整个国民经济就要塌下来。现在房地产已经占了中国GDP的百分之十几,因为一般来说,如果占了GDP的百分之八,就成了支柱产业,如果达到十几就很吓人了。再者,今天全中国从省到市直到县的地方财政收入,房地产已经占了半壁江山。如果没有房地产这个支柱,地方政府可能连工资都发不出来,这是一个非常尴尬的问题,真正成了骑虎难下之势。

  另外一个,房地产业对于推动中国经济,的确还有很大的空间,关键是接下来怎么办?所以,现在有很多人在抢国家的方向盘,因为国家也不知道该怎么办。因此就出现了一种现象,叫做“公鸡拉屎——头节硬”。鉴于社会的压力,政府就开始喊出来,要宏观调控了。但是,往往稍微调控到一定的程度,一下子另外一种力量就会跳出来,将调控化解于无形之中,这就是今天中国的现实状况。所以,我认为你们既然进入到这个行业,就要有这么几个判断:第一,中国至少还有十年到二十年的时间,房地产的大旗还是会高高飘扬,这点还是要有充分的思想准备。中国有句老话,叫做“男怕入错行,女怕嫁错郎”,既然你入了这个行,应该对这个行业还是要有充分的信心;第二,房地产的操作方式将会发生深刻的变化,只要会盖房子就赚大钱的时代,将一去不复返。这就相当于原来广东的老板,一个农民,只要是能够在香港拿到订单,搞些“三来一补”,然后马上就成了亿万富翁了。现在光靠那种低端的模式,已经难以为继了。这也就是我们所理解的房地产不是简单盖房子。

  首先房地产是一个时代,就像欧美一样中国也要经历这样一个阶段。有一些媒体不懂这个规律,就开始写文章骂,中国为什么首富都来自房地产,人家美国为什么不是,日本为什么也不是?我说,你们可以好好地去查一查,美国人均GDP三五千美金的时候,最有钱的肯定是房地产老板。日本经济起飞的时候,人均GDP三千到五千的时候,肯定是房地产泡沫最厉害,后来一查,果然如此。美国四、五十年代的洛克菲勒,日本六七十年代的东京首富,同时也是东京最大的地主,这是明摆着的事实。所以,今天中国这个发展阶段,全都躲不掉的。一、二十年内中国的首富肯定大部分都在房地产行业。现在,你看马上就要成王健林了。

  但是,还有第二句话,常规的只是盖房子的时代已经过去了,新的开发模式和商业模式将引领未来。包括像万科那样的企业,原来很牛气,好像万科模式要向全国推广。但是,现在却遇到了一个非常大的尴尬,过去那些对他们奉若神明的地方官员们,再也不可能给他们特殊的关照了。万科要拿地,对不起请去招拍挂。为什么?因为万科的模式在很多领导的眼里,只是一个麦当劳,肯德基、家乐福。大家想一想,二十年前中国第一家肯德基在广州开业,队伍排了两公里长。现在大家再看一看,县级城市到处都是肯德基,有人排队吗?我记得是二十年前,深圳引进了一家沃尔玛,一下子红得不得了,七八年前所有客户见到我,都是希望我给他们推荐沃尔玛、嘉年华,包括万达这些企业都到处求爷爷告奶奶的,千方百计要把这些所谓的大商家请过来。而现在根本用不着,那个时代已经一去不复返了。为什么呢?因为中国这个社会变化太快了,行业竞争太激烈了,复制的能力太强了。所以,像万科这样的企业,三、五年前也许还是导师,但现在已经很可怜了。现在万科也着急了,原来他们只做减法,只做住宅,现在也想要做商业,但是黄金期已经过去了。现在在这个行道里面,万科连前十名都进不了,而这个行道首推就是万达模式。

  万达现在已经成了奇货可居,几乎到了每一个地方都可以“零地价”拿地。我作为他们的顾问深知,所谓“零地价”就是双方达成了一种默契,政府不赚一分钱,甚至还用十年的地方税收倒贴。另外,万达还可以很巧妙地绕过招拍挂。最近广州市政府为了招万达广场进去,把广州最绝板的一块地给他们,广州那些号称是“华南八虎”的开发商,全都眼睁睁地看着没办法。整个招拍挂的标书其实就是专为万达量身定制的。第一,必须拥有五家以上五星级酒店的开业经历;第二必须手里面要有超级商场八个到十个;第三必须要有电影院多少个。这样一来,只会盖房子的那些开发商,包括星河湾、碧桂园全傻眼了,这明摆着要把你们淘汰出局,因为盖房子谁不会盖呀。这也不能怪政府,因为官员们要的是产业集群,就是来了以后,像一个航空母舰一样,可以整合一个战斗集群过来。所以没办法,这两三年就是万达模式为王的时代,因此王健林不想成为首富都不可能,而且王健林极有可能成为亚洲首富。前几天我们在一起吃饭,他跟我算了一笔账,万达现在的商业运营面积是九百万平方米,如果是按照既定计划,明年就可能是一千五百万平米。我们不讲上市后的市值,就算现价三万块钱一平方米,那就是四千五百亿,早超过了李嘉诚。所以,人们还在拼命崇拜李嘉诚的时候,中国社会一发展起来呀,李嘉诚根本算不了什么,因为香港是弹丸之地,根本无法与偌大一个中国相比。因此,我经常讲今天的中国房地产是一个“业态创新,模式为王”的时代。就是要找到一种符合自身的商业业态,然后再设计合理的商业模式,那时你不想发达都不可能,万达的王健林就是一个很典型的例子。

  最近,四川的开发商也开始意识到这个问题了。现在我们正在与蓝光地产合作,蓝光的老板曾很感慨地跟我讲过一句话,他说蓝光过去就是靠速度制胜,项目地块拿到的时候,规划设计就已经全部做完了,然后三个月就可实现快速滚动开发。但是,现在却发现这种方式风险太大,因为不可预知的因素太多,政策、市场、资金,一旦有风吹草动,就会陷入被动的局面。因此,他强烈渴望我们能够帮助蓝光开创一种新的模式,就是“业态创新,模式为王”。现在我们正在帮他们设计大型休闲度假地产的新模式,就是要创造市场。但是做休闲度假地产,就相当于打造一艘航空母舰,也需要上面要有很多产品,比如说高尔夫球场,度假性的五星级酒店,晚上大型的演出,酒吧一条街,特色商业街等丰富多彩的内容。这些都说明,一批有远见的企业,已经意识到了“业态创新,模式为王”的重要性,预先开始在做这种事情了,因为这才是未来的市场。所以我认为,第一,市场竞争肯定是越来越激烈,优胜劣汰;第二,昨天的那种习以为常的开发方式肯定是越来越举步维艰,只是盖房子肯定是不够的;第三,这个世道,尽管对房地产商还是一味地口诛笔伐,但这其中也分三六九等,有一批房地产商还是非常受欢迎的。你像万达的王健林,我跟他出去看到,省委书记、省长全部出动,高规格接待。我们的包机飞到哪里,哪里基本上都是整个政府出来高接远送。与此形成鲜明对比的是,作为昔日非常风光的万科,像王石他们却已是荣光不再,这说明了什么?市场经济是非常现实的,你不能与时俱进就要被淘汰出局。总而言之,不要把媒体的报道当一回事,因为中国这个经济发展阶段是躲不掉的。有的时候政治人物,也需要做点秀,包括像时下的宏观调控,但最终谁也不敢让房地产业倒掉。

  金波:王老师就是视野很开阔、视角很独特,刚才我们在进教室的时候,他建议我们是否可以站在超越产业之外,或者是超越区域之外的角度来看待整个行业的问题。好,下一个。

  河北邯郸学员:王老师,我想问一下中国现行的土地国有制度,往往和房地产政策会形成很大的矛盾,土地使用权从四十年、五十年到七十年,期满以后肯定要调整,但您觉得将来会不会一步到位,直接私有化?

  王志纲:你讲到的是制度保障问题。这就要谈政治了,这不是个经济问题。当年中国要搞房地产,有很多模式可以学:一个是美国模式,就是私有财产神圣不可侵犯,就是分给每家就完了;另一个是新加坡模式,就是政府的调控力度很大,公建、配套、廉租房、安居房,百分之七八十都是李光耀来定的,剩下的百分之二三十才交给市场;还有一个就是香港模式,最后的结果选择的是香港模式。但是却又来了一个五十年和七十年,这表明了一个什么问题呢?当时中国政府做事情有一个特点,就是带有很大的权宜之计的色彩。按照小平的说法叫做“摸着石头过河”,不争论,先试行,和平演进。如果一步到位,全部照搬资本主义那一套,老百姓就不干了,不干就别做了。所以,中国的事情必须循序渐进,不能着急冒进。从不好的方面来讲,这就是带有很大过渡色彩的权宜之计了。但大家都彼此心照不宣,即使是五十年或七十年的使用权,但谁都知道肯定永远是自己的,因为法不责众。如果没有这个前提条件,谁会花所有权的钱去买几十年的使用权呢?老外都搞不明白,说你们怎么只买五十年、七十年,怎么你们的房子比美国还贵呀?三万块,五万块一平方米,你不担心吗?这个话问得好,但现实是所有的中国人都不担心,大家都知道“船到桥头自然直”,到时候自然就会往下延展。所以,这个争论没有意义。在目前这种状态下面,还是要集中精力把自己的主业房地产做好。

  但在这其中,我也发现了一个有趣的现象,就是商业模式上的创新,特别是海南,还走出了第三条道路。就是在所有权、使用权之外,还产生了一个所谓的期权——时间,叫做分时度假,说穿了就是卖时间。卖时间这种东西,就把很多政策的束缚化解于无形了。商业用地,住宅用地,甚至办公用地都会发生了很大的变化,这些东西我觉得你们都可以去好好地琢磨一下。比如高尔夫球场,我估计全中国现在有六百多个球场,尽管国家每年都在查,但未来十年之内,中国至少要达到五千个球场,这是大势所趋。现在日本有三千个球场,韩国有六百多个,美国是两万多个,这是全世界的普遍规律。为什么呢?因为这是一个阶段,既然整个中国的经济发展要进入休闲时代,就需要休闲产品,休闲平台,而休闲平台我们把它叫做“四菜一汤”。

  第一道菜,高尔夫球场,三、五千万做一个球场,外带一个高尔夫小镇,净赚几个亿是很容易的事情。我们在中国已经策划过很多知名的球场。

  第二道菜,精品度假酒店。但绝不是那些喜来登、希尔顿之类的商务酒店,那个时代已经早过去了,它们只是个大排档。下一步精品度假酒店在中国估计将有上万亿的市场。前天,世界顶级的精品度假酒店集团悦榕庄在成都找到我,跟我说他们在中国除了精品度假酒店,已经做了三个悦榕庄球场,其回报率是全球第一,一年就把投资全收回来了。在这个背景下面,全中国的各个省、市领导,黄山、庐山、崂山争先恐后地去投怀送抱,主动送土地给他们。这个时候投行和各路资本也闻风而动,纷纷投钱进来,这就不得了啦。那么,悦榕庄为什么从一个小小的新加坡起步,从一个小商贩开始,一下子放大成这个样子呢?这就是因为中国市场太大,所以它们膨胀的速度才如此惊人,下一步正在酝酿上市的事情。同时,通过这个故事中国的很多开发商也要很好的反思,我们很多房地产老板习惯于吹糠见米、立竿见影,当听说开一个模具需要用两年的时间,他就跳起来,唉呀,这个不行,耽误了多少挣钱的机会。但是大家记住,没有两、三年静下心来开模具的功夫,以后你就会成为被淘汰的大多数中的一员。只是盖房子,谁不会?招拍挂高价拿地,这边政策一收紧,那边市场一疲软,两边一夹击,哪有活路啊?我们不讲别的,单就星河湾来说,为什么现在星河湾可以大小通吃?广州星河湾的时候,整整用了两年时间,北京星河湾,用了三年时间,从拿地到培育园林,一直到建房子,最后再到装修做完,整体亮相。我记得2002年帮他们一块来北京拿的地,2005年3月份才出来,三年时间,最后一炮打响,一下就赚了上百亿。最近山西太原星河湾也要开盘了,这个楼盘也可能要赚上百亿。

  第三道菜,就是温泉SPA,云南的一个女老板,就在昆明阳宗海边上,把一个普通的洗浴中心,做成了一个品牌,叫柏联。上回一个朋友请我去洗了一次,花了八百块钱。由于他们的档次和服务非常到位,最后柏联赚了大钱的同时,倒过来通过温泉洗浴来拉动房地产,最后很多省市领导看了以后,都纷纷表示要给他们土地。重庆正在打造的十里温泉城,一下子就给了他们上千亩地,这个时候柏联就有信心了,通过温泉洗浴,完全就可以拉动房地产。你们记住,为卖房子而卖房子,空间会越来越小,倒是原来作为配菜的东西,这时反而可能成为主菜,慢慢地把房地产拉动起来。

  第四道菜,就是酒庄文化。下一步酒庄你们也不要小看。特别在时下的中国,这个北纬40度线,就像法国波尔多一样,最好的红酒带。所以下一步中国,葡萄酒首先是一个时代,就说是以后中国人要从懂白酒,到品红酒。第二,葡萄酒是一种文化;第三,葡萄酒是一种品位;第四,葡萄酒是一种生活方式。下一步围绕葡萄酒,将会出现酒庄,具有东方特色的波尔多,这些东西做开以后,不得了。还有一汤讲什么呢,就是要讲游艇那些东西。这是离不开的,你每一个地方也许你是四菜一汤你都齐了,也许你是三菜一汤,也许两菜一汤。你像淄博这个地方,它是齐国的首都,不仅是两道菜,可能融合当地文化还可以创造出很多新菜,我一直认为淄博是百家争鸣、百花齐放最好的地方。当年从齐桓公到齐景公,从管仲到晏婴,都有深厚的文化资源可以挖掘。你们当地的领导找过我,后来跟他们打完交道以后,发现不行,他们做不成这个事,所以也就放弃了。现在,淄博成天就搞化工、搞陶瓷,搞得污天黑地。本来齐国那个地方做文化产业具有很大的空间。现在讲,下一步整个中国的房地产肯定是面包有的,黄油也会有的,但操作方式将会发生很深刻的变化。可能原来你们以为是配菜的东西,将会成为主菜。这就像,我们穷的时候要吃肥肉,瘦肉不行,骨头更不能啃,现在是骨头、瘦肉最值钱。这就预示着,下一步将要发生根本的变化,只是这方面我们准备好了没有?准备好了,有的是发展空间。

  金波:王老师讲了很多,他提到一个很重要的观点,就是开模具。有两个例子给大家举一下,刚才提到高尔夫,实际上我们清华地产商会也在运作,我们有山东籍的学员,就是利用这种方式跟地方政府谈,我在你这里建高尔夫球场,你给我很便宜的地,然后改善当地的投资环境,这是包括我们中小房地产商获得土地通过的一个途径。另外,温泉浴也是这样,我们在做高尔夫的时候,带一个温泉更好。还有红酒,我们清华地产商会跟澳洲一个机构联合,在海外收购了十几个酒庄,现在还建立了南非的红酒操作模式。为什么之前我建议大家要拓展我们的视野,然后更广泛的去交流。在这方面我们已经有一些做得很成功的学员,现在白送土地的地方政府正排着队请他们过去,这也就是开模具的一个过程。这是配合王老师的观点给大家补充一下。下一个同学。

  王志纲:最近,我们刚出了一本书,叫做《重整河山》,你们有时间可以看一下,网上有卖。这本书看完以后,你们就会知道,今天中国未来十年是什么,商机和机遇在哪里。这里面我们讲了十几个案例,云南怎么做的,四川怎么做的,长白山怎么做的,都在里面了,包括休闲地产怎么回事,欢迎大家去查阅一下。

  新疆昌吉学员:不知道王老师对这次宏观调控怎么看?按照现在的说法,年底就会见底,但房地产不会有大的波动,房价也不会有大的下降趋势。你对这个问题怎么看?

  王志纲:我不知道这个观点是谁说的。这次宏观调控呀,我认为从中央来讲,意图是挤泡沫。有一个很可怕的数据说,现在有能够容纳两亿人居住的这么一个闲置房产,这个统计数字已经广为传载了,我认为这是比较接近现实的。包括我所认识的北京稍有身份的人都有两、三套房子。再一个,全中国由南到北,从东到西走下来,发现越是高端的房子闲置率越高,你像星河湾闲置率百分之八十,都卖完了,一共卖了三百亿左右,也就是闲置了两百五十亿,这种现象普遍存在。包括我买过龙湖的房子,最近我太太跟我讲,他们每天要收管理费,我就建议把它租出去,这一租麻烦了。来了一个老外,定的那个条约我从来没有见过,复杂的条款,简直要把我们变成他的保姆。要求把所有的家俱配齐,窗帘什么颜色,房子里放什么东西,洗衣机还要双缸的,带红外线,如果出了问题,三天内喊不到,还要要罚款多少。后来我一看,哪有这样做房东的,但人家就说国外就是这么定的。而中介呢,还要抽百分之二十,常年抽。后来通过这个我才了解,不仅是龙湖的房子,中央别墅区都是百分之八十的闲置率。这个问题非常严重,这就是中央最担心的一个问题,也就是它不是实质性消费和有效消费,而是泡沫化消费,投机消费。
 
所以,现在提出来挤泡沫,我不敢说百分之百的挤掉,至少这些闲置的房子能不能通过二手房的降价,来实现有效的消费,可能是一个目标。至于说是今年,还是明年完成这个目标,我现在还不好说。但你既然是新疆来的,倒过来说,不管这个国内形势怎么样,新疆的小阳春时代是到来了。下一步中央将会有上万亿资金砸到新疆去,这将是一个巨大的商机,前所未有。过去我去新疆有很多感受,新疆挣钱太容易了。新疆非常像俄罗斯,寡头经济,就是两三个寡头就控制了整个新疆的地方经济。比如像你们那个老乡,我们的一个客户,整个乌鲁木齐,我看百分之四十的不动产都在他手里。另外还有一个做商铺的,做商业区开发的,起初有点路边店的味道,后来升级了,还做会展中心。上次,乌鲁木齐的书记请我在会展中心吃饭,好像那就是他盖的,还有一家五星级酒店。两三个寡头,基本上就把整个市场给控制了,跟俄罗斯很像。还有一个就是资源,因为下一步整个中国最大的需求就是资源,新疆是未来中国的油库,中国的能源基地。另外,中央为了买稳定,新疆工作会议以后,将会把很多能源税费返还,还有对口支援,所以下一步新疆机会非常大。希望你们着眼于这个问题去考虑,然后你再把你的朋友,同学们拉过去,然后你们里应外合,这倒是一个做大事的好时候。

王志纲观点:明天的奶酪在哪里?(上) - 王志纲工作室 - 王志纲工作室
  云南楚雄学员:王老师,我来这里上课很多老师都说我们国家未来城市化的发展很快,所以房地产的发展机会也很大。但是我有一个问题想不太清楚,实际上城市化对经济最大的刺激作用应该是解放了农民的消费,但是从目前的情况来看,农民的消费能力即便是解放出来也是最低端的,可能需要的房子都是属于保障性住房。这时,廉租屋可能发展潜力比较大,要想消化那些高端房子可能不是很现实。另外一个,就是它们解放出来以后,他们要吃刚才你说的那个“四菜一汤”,可能也不现实。所以我想,王老师能不能给我们讲一下这个城市化的进程,如何来支持我们的普通商品房,高端商品房和我们这些高端的商业地产的房子?

  王志纲:刚才你讲的这些东西,很多是书生之见。就是很多教授、博士凭几个数字就推演出明天的奶酪和蛋糕,这个真的是误人的事情。我感觉应该这样来理解,第一个问题是横向的来了解,第二个问题是纵向的了解。横向的了解就是全世界发达国家已经走过的道路,告诉我们一个基本的常识,一个民族和一个国家,当它的城市化率到了百分之二十的时候,就会进入一个以城市化为主旋律的高速发展时期。从百分之二十的城市化率到百分之七十,大概欧洲用了一百二十来年,美国用了八十多年,日本用了六十来年,这是第一个数据。但第二个,由于各个国家的结构不一样,美国的城市化率最后达到了将近百分之九十,因为它是一种农业高度集中,用不了那么多人,尽管那些人住在乡镇里面,乡村生活,但他已经不是纯粹的农民了,也就是说农业、农村、农民,顶多占百分之十。但日本的城市化率到百分之七十就定格了,因为没有必要再往下走了。你们到日本一定会发现,日本有很多田野小屋,建在铁路边,公路边,还有十亩八亩地,最后种出的蔬菜还运来中国卖,一百块钱一斤,这就是精品农业,这是日本的一个特点。香港的城市化率已经是百分之百了,它根本没有第一产业,甚至第二产业都很少,纯粹就是第三产业了。像英国这些国家,它百分之八、九十。这说明,每一个地方都不一样的。像中国这种国家,城市化率能不能到百分之七十我表示怀疑,如果到百分之七十就接近极限了,所以千万别听那些书呆子们的议论。
 

  第二个问题,我认为应从纵向上来讲,城市化率也罢,经济形态也罢,它必须服从于政治形态。中国虽然号称社会主义国家,其实它是全球两极分化最严重的一个国家,这个两极分化是有三大差别。城乡差别、工农差别,还有脑体差别。现在还加一个差别,就是以东部沿海为代表的先富起来的人群跟中西部贫困人群的巨大差别,也就是我们说的基尼系数,相差几十倍、几百倍,甚至几千倍,这就是中国的现实。那么针对这种现实该怎么办呢?我认为在开药方的时候,可能要两边考虑问题。一边就是刚才你讲到的这一条,别人都看得很清楚的,就是开始搞这个安居房呀,廉租房呀,研究农民怎么进城,怎么消灭农民,怎么成为市民,这个谁都看到的。我认为中国除了这条还有更重要的一条,就是承认已经客观存在两极分化,承认“一边捆着草,一边饿着牛”的现实。什么叫捆着草呢,就是在广阔的农村,有很多资源,这些资源没人去消费,没人去花钱,最后我们还让这些农民们离家别祖到城里去,两头不沾边。另外一边呢,是以上海、北京、广东为代表的沿海地区,将近有两亿人,已经成了富人,非常富有,甚至一部分人已经达到了日本、美国的水平,还有几千万人可能已经成了巨富。而这些人有巨大的购买力和消费力,但是没有东西去消费,他就跑到澳门去赌钱,然后买上几十台宾利这样的小车来耍。据我所知,因为我跟这帮人打交道很多,既然有这个客观消费力,为什么我们不能把两者拉近?就是爬出来吧,给你自由。让穷得只剩下钱的这些城里的富豪,上山下乡,来消费山水资源,这是完全可以做到的。与其送货下乡,为什么不能送消费下乡呢?这是一个巨大的市场,上万亿的潜力。

 

  现在我们正在尝试,已经获得了很大的成功。比如说云南的丽江,我们合作了十年,做为样板田来试验。丽江我们就是通过这种方式来改造:第一,卖阳光,一个可以晒太阳,懒洋洋地发呆的地方;第二卖清凉,夏天每个地方水深火热的时候,这个地方可以作为避暑天堂;第三卖暧昧,有很多孤男寡女,去这个地方能够产生很多美好的故事。这些东西肯定是给那些“吃饱了撑的”人营造的。最后的结果好了,卖成功了。现在丽江人哪有出来的,宣科搞了一个脱口秀,他根本就不用出来,仅在当地演出就挣了几千万,宣科庄园都建起来了。最后的结果,这些城里的人们,坐着飞机过去,现在丽江一天的飞机都是七、八十趟。一个机场不够用,马上要建第二个机场,就在泸沽湖旁边建。全中国的富豪们都去,我统计了一下,平均每天一千块钱一个人,一般人都要扔一千块钱在那个地方,呆个七天就是七千块钱。我上次遇到杨澜两口子,还有中信的王军,开私家飞机过去。来回一趟砸二十万在那个地方,这就是“吃饱了撑的”,要是到上海或到北京,他哪里有这种感受呀。最后的结果,把丽江的房地产全带起来了,2001年的时候,八百块钱一平方米卖不动,现在是三万块一平方米全抢光。为什么?卖给丽江人八百块太贵了,卖给全中国的人,三万块还便宜了。就这么一个简单的道理,有了三万块钱的房价,包括悦榕庄这样的世界级品牌产品,也都进来了。最后,丽江实现了全民就业,所有的丽江人不开饭馆就当导游,实现了就地安置,而且幸福指数很高。前年,中共中央在全国选了十几个科学发展的样板,西部只选了一个,就是丽江。最后丽江的书记和五套班子到北京来,当时中央领导来了十几位,最后请我做主题发言,我就讲丽江的意义和故事,大家都很震动。

  所以这个例子它不是特殊的,它带有普遍性。后来伴随丽江成功以后,海南也起来了。海南是一个卖冬天的地方,为什么恰恰这个时候能够卖得起来呢?最先把海南撬动起来的还不是北京上海广东的大佬,而是并不太富有的东北人。因为东北人富起来之后,突然发现原来自己跟别的地方的人不一样,别人活了一辈子,而自己只活了半辈子,冬天猫冬像狗熊一样,然后只能听赵本山唠嗑,因此也培养出了一个赵本山成了脱口秀大王了。后来,东北人一下子发现,哇,还有个海南,这一下子就先富带后富,开始反季节生活。就像歌里唱的“再也不能这样过,再也不能这样活”,然后东北人就开始呼啦啦往那边跑,一下子就把一个三亚给炒起来了。一炒就启发了其它的地方,包括河北人也去了,西北人也去了,一下子就把这个海南的房地产炒得天翻地覆。这个消费力可真不可小看,所以下一步在中国,从跨地域来讲,一个是冬天,买避寒;一个是夏天买避暑,绝对是这两块地方,不得了。所以我认为,买避寒,去海南,包括下一步的广东;买避暑,云南、贵州,当然还有一些局部的地方。这个时候是在这种背景下面的一种候鸟似的房地产,候鸟似的悠闲,可能将不得了。所以,关于的城市化的发展,并不是全世界都一样的。但这个高速发展,像中国城市化率达到百分之六十左右,这是肯定的。城市化不是简单的把农民赶进城,而是除了这条线,弱势群体国家在扶贫的同时,怎么让富人们的钱,去对接这个市场,这点很重要。

  我太太也有这种想法,成天窝在北京、上海,还是很想到乡村去的,但关键是你有没有让她砸钱的地方。你如果光是一个公共厕所,随地大小便,那样的地方,她也不去呀。所以为什么悦榕庄这种品牌都出来了呢?就是在一种看起来很蛮荒的地方,最后却产生了一种极品式的东西。不只悦榕庄,还有全球精品奢华度假酒店安缦居(Aman Resorts)也进来了。2008年9月将其在全球开设的第20家度假村初次落户在北京,并且开在颐和园的旁边。安缦居还催生了一个名为“Amanjunkie(阿曼上瘾者)”的群体,他们每次度假总是寻找不同的安缦度假村来体验,这样才能消减他们的“毒瘾”。北京这个安缦居,提前一个月都订不上。另外一个在杭州,后来很多朋友跟我介绍他们是怎么做的。在杭州,他们收购了一个已经破败了的村庄,只剩下一些断壁残垣。后来他们把这些破村庄,废猪圈、老客舍、旧寝室,当成宝贝一样,然后花上亿元的资金,来包装这些断壁残垣,做到修旧如旧。倒过来了。现在,再去看的时候,就会发现在一个五星级的客房里面,你可能跟一个猪圈住在一起。但你一看到那个猪圈,你可能就联想到小时候养猪的情景,但服务设施绝对跟超五星级酒店一样。只是这个时候你就回到了过去,就像歌里唱到的一样,弯弯的月亮,弯弯的小河,故乡的小桥,回到童年那种意境里边去了。

  为什么这种包装能卖大价钱呢?因为这个地方曾经是一个废弃了的村庄。他们把旧村庄保留下来,包装出来,让人们在这里享受现代化生活的同时,也能看到猪圈、农舍、以及那些小时候的断壁残垣。通过这个告诉世人,这就是江南桃花源。这就是典型的“吃饱了撑的”阶段,下一步的市场就在这里,就是解决“吃饱了撑的”问题。这个问题解决好了,这两个市场一对接,空间很大,这就是作为下一步我们做房地产要思考的问题。这些做法包括刚才金波讲的彝人古镇,不就是一个普通项目,因为在楚雄这个彝族地区,于是就赋予它一个灵魂,叫做彝人古镇,一下子火把节、跳傩戏呀,全都来了。这个社会呀,人们真是吃饱了撑的,关键就看你能不能满足这种庞大的休闲需求。最近我们在廊坊做一个很大的事情,除了廊坊的城市战略,下一步我们还要帮助他们打造一个大北京的RBD,就是休闲商务区。休闲商务区一个很重要的东西,就是准备把全球的狂欢节整合到一起,放在这里。因为全世界都想进中国来,包括法国、英国、美国,但是北京要到哪里去搞狂欢节呢,就在廊坊。离红尘不远,靠自然很近;不是北京,胜似北京。打造这样一个东西出来,今天是罗宾汉狂欢节,英国、美国的来了;明天又是西班牙狂欢节,斗牛士来了,然后再把全球的那些爵士音乐、土著音乐全部整过来。现在中国的闲钱太多了,烧得不得了,下一步的市场就在这里。(待续)

 

王家洛 房晓/整理/文

关于2010年工作室新书《重整河山》
   
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4827f39c0100g79g.html

    当当网:http://read.dangdang.com/book_9058

    更多精彩内容请点击“王志纲工作室网站”:http://www.wzg.net.cn/

  评论这张
 
阅读(434)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017