注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

王志纲工作室

策划就是生活

 
 
 

日志

 
 
关于我

王志纲工作室网站 中国著名战略咨询研究机构网站,其中论坛为同道者提供了一个沟通交流的平台。另工作室近日正在招聘,应聘者可递交简历至公司网站招聘栏,并请注明希望加入北京、上海、深圳、广州或成都哪一团队。

网易考拉推荐

中国地产的未来与企业创新增长模式(一)  

2010-01-06 16:13:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
编者按:2009年12月8日,广州星河湾酒店。王志纲先生受组委会邀请参加 “2009年第七届中国房地产经济主流高峰论坛”并做主题演讲,现整理王老师的现场讲话录音,以飨读者。

  重整河山:业态制胜模式为王

          —中国地产的未来与企业创新增长模式

  
 各位听众,下午好。又是一年了,来参加咱们房地产导刊的这个活动,在座的都是房地产业界的行家,所以咱们交流为主。

 我今天的题目叫做重整河山。为什么叫重整河山呢,因为大会给我的题目是讲中国地产的发展趋势,而我们正好下个月要出一本书,书名叫做《重整河山》。在路上,主办方提出来能不能够有一个东西放在屏幕的墙上,让大家看得明白。我演讲从来不喜欢看稿子,也从来不做什么PPT,但是既然有这么个要求,所以我想了下把封面放上去,也算是有个题目吧。主题是地产的未来商机。

 现在言归正传。今天的中国360行,可以说最简单的,最赚大钱的就是房地产。只要一个老板,有钱,能拿到地,基本上把握好四点就能赚大钱。第一点:找准方向。第二点:找好职业经理人,选好人、用好人。第三个:把账算清楚。第四个,在开发的过程当中,尽量少走弯路。只要把这第四点做到,基本都能赚到钱。

 但今天的中国,风险最大的,有可能让老板粉身碎骨的也是房地产行业。大家可能都记得很清楚,去年的这个时候,在中国有很多房地产老板几乎处于死亡的边缘,有些老板的资产负载率已经超过了100%以上,也就是资不抵债。转眼到了今年,反而是那些离死亡越接近的老板却赢得最多,赚得盘满钵满。那么我相信,这种过山车式的示范效应,将会使更多的圈里面的人或圈外的人,就像飞蛾扑火似的进入,认为这个行业是一个永远只会赚大钱的、永远只会赢不会输的行业。所以说,肯定还是会触发非常大的风险,这个风险只是看什么时候会到来。这就是关于中国地产的现状。


 中国地产的未来与企业创新增长模式(一) - 王志纲工作室 - 王志纲工作室


 

  话说回来,房地产市场还是要发展,但正因为房地产行业存在很多不确定因素,正因为房地产行业是个暴利行业,因此实际上是个高风险行业。所以我们说要趋利避害,更应该重视未来、重视规律。作为一个从事这个行业将近二十年的人士,我经历了中国房地产行业的风风雨雨,中国所有的房地产大佬我几乎都打过交道。以咱们脚底这块土地来说,8年前星河湾的房价4200元到4500元,现在星河湾的价钱在两万以上。当然,这中间有星河湾本身品质不断提高的因素,但是有一点是不可回避的现实,就是整个中国房地产市场暴涨五倍到六倍。通过这个星河湾这个缩影也可以说明为什么这么多人拼命挤进这个行业。

 在这种背景下,今天的中国房地产有个非常有趣的现象,“叫怕死的怕不怕死的,不怕死的怕找死的”。“找死的”最典型的是央企,由于房地产是暴利行业,使得很多中央企业看不过眼,纷纷要挤入这个行业。而央企手上有的是钱,结果地王频出,来都是“找死的”。而在这种地王频出的情况下,很多市场里习惯常规打法的企业,再有实力也不敢和央企叫板,整个中国的房地产以一种不可阻挡的趋势奔驰在路上。那么怎么看待房地产的今天,怎么看待房地产的未来,我想谈谈我的观点。

 我们在创作《重整河山》这个书里面,归纳了这两三年我们所做的行业,包括中国房地产业,围绕房地产的诸多关联行业,和其他很多行业,东西南北中也差不多覆盖了中国960万平方公里的土地。概括起来无非就是三大类别。第一个类是国土整治;第二类是休闲产业;第三类是打造未来的城市。

  重整河山,主要是关系到中国地产的未来趋势发展,我想谈谈三个部分。

 我们先来看看关于房地产现状扫描。不管房地产怎么变,总离不开中国的城市化,当然也离不开宏观层面,即国土整治。在这种背景下面,我们发现一个规律:今天的房地产老板,如果只会做常规地产即所谓的住宅地产,那么只能到土地市场的招拍挂,而招拍挂的结果是比钱多。在这个“怕死的怕不怕死的人,不怕死的怕找死的”市场上,央企挟持4-5万亿杀入房地产,于是很多老板在进入房地产行业初已经难以望其项背,也就是没有入场卷了。

 今天我遇到很多老板跟我埋怨说,一个是找钱,一个是找地,都很困难。的确,一个房地产老板光有钱拿不到地,好像光有老公没有老婆,是生不出孩子的。有地就好一点,以前是找钱可能还有困难,但今天经济危机来了,钱却反而不是问题,银行敞开门给你贷款。特别是央企,中央总划拨12万亿花不出去,花不出去只能划给央企,央企拿了钱要作为,就拼命的进入这个行业,地王频出。房地产无非就是怎么拿地,再就是怎么花钱。相对于拿钱,拿地是个难题。对很多企业而言,拿地确实越来越难,投标很激烈,就是地王也要拿。

 那是不是机会从此就在房地产这个行业消失了呢?其实不是。根据这二十年我们对中国的观察,看到一个非常有趣的现象:但凡共产党对某个行业的宏观调控和管理能够延伸到定性、甚至到定量这个层面的时候,一般来说这个行业已经没有多大空间了。比如说前年,建设部管理房地产已经到了每个房地产项目百分之七十多少面积要盖多少平米的房子,另外百分之三十要盖多少平米的房子的程度。管到这个层面的时候,基本上常规住宅这个行当已经只剩赌钱了,没有多少发展空间了。

 然而,中国社会是在不断发展的,依然很多新生的经济形态和商业模式处在量变到质变的过程当中,对这些新生力量,中央的管理往往是滞后的。尤其在发展过程中,中央如果看不清楚未来的时候,就会给商人们一个承诺,一个放手空间,往往这个承诺和放手空间长则五年、短则三年,那这三年到五年往往就是产生中国首富的最好时机。
中国地产的未来与企业创新增长模式(一) - 王志纲工作室 - 王志纲工作室
 回过头我们看看,今天的中国资产排行榜,曾经的第一个首富是就是房地产行业的人—碧桂园的杨国强,后来当然有不断超越他的,那是另外一回事。但现在回想起来,碧桂园最大的机会在哪里呢?就是在93年的时候,中央的宏观调控导致广东珠江三角洲这一片哀鸿遍野,那么杨国强要救碧桂园怎么办呢?就是利用其他办法,当时办了个学校,相当于开了一个民间银行。我们曾经算了下,办学校两年下来,手上聚集了大约10亿以上的资金。在那个时候10亿流通资金相当于现在的100亿,就是靠这10亿现金给了碧桂园生存的空间,最后杨国强用这10亿现金形成的金融流终于跨进了房地产行业,并在全中国成功了。

 我想起来当年和杨国强的一段精彩对话,讲到一个观点:共产党做事,特别是社会调整和转型的时候,往往会有一段试验的时间。比如说这个民办学校,当公办学校不能承担民办学校压力的时候,往往只有依靠民间力量起作用,这个民间力量没有官方任何支持,只能好自己力量去发展,但好处就是也没有规范和制度约束。当时我们抓住了这个机会,设计了一个比较好的教育储备金的制度,迎合珠三角富起来的老板,你有这么多钱,你这个后代不争气也是白挣的。所以当时有几句很重要的广告词:“让父母高枕无忧,让后代再创成功”,“最好的投资莫过于投资子女”,最后老板们都想清楚了,又能够让还孩子成才,又能使万贯家财能够持续,又能把花出去的钱最后带本拿回来,何乐而不为呢。由此,从15万到30万,一下子集资到十来个亿。

 我还记得当时还有一个更精彩的探讨,我说这个办学的模式走通了之后,将会有很多商人会纷纷来学,但是他们只看到现象,他们看不到本质,他们会为办学校而办学校,为骗钱而办学校,所以说将来这肯定会成为灾难。成为灾难之后,共产党肯定会来收拾这个行业,结果这些老板会进监狱。碧桂园将会怎么办呢?应该在三年内把这笔钱投到房地产,把房地产培养起来,最后使房地产成为主线,这个成为配套,起到真正的配套作用。而很多老板没有弄懂这个,收到钱以后,这些钱总得用来投资啊,最后委托贷款,投资炒股,放高利贷去了。三年以后共产党发现这种教育方式有很多弊端,就下了个政策:可以办民校,但是不准搞变相银行,因此只能收取学费,不能搞教育储备金。这一条下来,广东的十几家学校都倒了,据我所知,有些进了监狱,90%的老板破产,到目前为止留下的两家,一家是碧桂园,还有一家是华美。这是历历在目的故事,而这个故事说明了什么呢?这说明在社会转型的过程中,往往会有这种机会,但这种机会外行看热闹,内行看门道。碧桂园看到了门道,最后通过转型,终于直挂云帆济沧海,当时很多人不懂得把机会转到不动产上来。所以,第一、商机永远存在的,第二、要寻找必然的东西。第三,模式为王,业态为王,如果不是找到一个比较好的商业模式,而是就事论事,通常结果都不太好。

 再一个就是我们这个脚底下的星河湾。大家看到今天的报纸,星河湾今年截止到11月底营销120亿,也就是三个盘,一个是广州星河湾海怡半岛、一个是上海星河湾、一个是北京星河湾卖了12亿。三个盘120个亿,我知道许多老板数十个盘、上百个盘可能都卖不了这么多。我们温故而知新,星河湾靠什么?靠商业模式。

 我记得当年和黄老板在这个土地上决定星河湾该怎么走的时候,有两种争议,一种争议占90%,认为这个地方只是城乡结合部,再贵也贵不过洛溪新城,城市发展过不了洛溪桥,最后只能是社会主义新农村、普及房和安居房,还有就是前几年买不起房子的人住在这里。这个决定让黄老板一肚子气,黄老板憋了几十年好不容易有个机会,他想扬名立万,当时他说了那么一句话,他说:“我在番禺时候,我下海比杨国强早,我买奔驰的时候,他们还在路上,但是眼看他们个个都超过我了,因此我希望在这个行业里面好好的一展身手。”当时我问他:“既然你知道这个,为什么你当时不进入这个行业?”,他说觉得这个行业需要资金量比较大,觉得自己那是准备还不够,所以没有进入。我说:“那你现在为什么想要进入这个行业?”。他说三句话:“第一,我在番禺的口碑很好,所以这个池子便于我游泳;第二,我到这个年龄了,有了一定积累,对于这个行业有个比较好的基础;第三,我找到了你们。番禺的很多老板都跟你合作过,他们都成功了,我在想我在专业上、生意上比他们好,那我缺少什么呢?缺少的是外脑。”

  这里面还有个有趣的事。那天我开车过来,看到沿江边排了十几辆车,全是顶级名车—奔驰、宝马、劳斯莱斯,估计当时有十几个老板在。然后黄文仔就站出来了,一下子抓住我司机的手。因为我的司机是长得像个艺术家,一把大胡子,黄老板说:“王老师啊,终于把你给盼来了。”我那司机说,王老师在后面,我是他的司机。于是,黄老板就到了后面,左看右看,当时不好说,最后成为了朋友之后,他说你知道我见到你的第一印象是怎样的吗?我说我不知道。他说我怎么看你像个农民,黑黑的,头发也不打理,穿的衣服也很随便。当时我刚打完球回来,晒得黑黑的,所以他觉得像个农民。后来我就说:黄老板,这就是你跟我的差别了。你认为大师是我的司机,只是因为觉得他的形象像大师,并不深究内在的本质。

 后来在回想星河湾的开发过程,我认为最值钱的是两句话:第一个是关于业态,叫业态创新;另一个是关于模式,叫模式为王。当时星河湾离广州的这个位置,我觉得黄老板有勇气,想扬名立万其志可嘉,这在老板中很少见,因为很多老板只喜欢复制、拷贝,不喜欢动脑,因为创新成本太高了,复制时最快捷方便的。黄老板没有这些想法,因为他是新丁,无可复制,他想创新,也就是说需要创造自己的东西。那么好,第二个问题,我在琢磨了,广州当时被称为中国最大的乡村。当时的中国房地产风起云涌,但是讲样板房就到深圳去,以至于深圳人都认为自己是中国房地产的样板间,根本看不上广州。但我深深的知道,广州这个地方,内存很大,实力也很雄厚,但广州没有拿得出手的样板房。我相信有一个好的模式,再加上广州老板们的能量势必能够让广州成为中国房地产非常到位的样板间。所以当时的黄老板,一说到做样板就欣然接受。那样板怎么做呢?这就是第三个问题,到底黄文仔黄老板要给中国提供一个什么东西,这要通过对黄老板深刻了解和对广东房地产的深入调研。黄老板这个人在正确路线上是模范,在错误路线上也是模范。原来没走好,走了弯路。现在要抓住这个机会,我说,你要做中国房地产都不愿意做的,也做不了的事情—打造中国的豪宅,开创中国豪宅的标准,让别人看了只有羡慕,但绝对学不到。最后按照这个思路设计了星河湾。


中国地产的未来与企业创新增长模式(一) - 王志纲工作室 - 王志纲工作室
 星河湾原来不叫星河湾,这个名字是我帮着取的。我记得当时为了这个名字还打了一场官司。原来名字叫锦绣天河,没想到名字出来后,广州市的地名办说违法了,好说歹说不行,最后只得变通了,叫锦绣星河,后来去掉了锦绣留下了星河,就变星河湾了。后来根据这个思路,目标清楚了,因时因地因人制宜,做出了新型的房地产。这时董事会就反对了,说你做这个东西光成本将近要3000/平方,当时做过调查,如果广州人要买这里的房子,能出得起多少钱价格,所有人都说2000块。我说黄老板啊,做市场有找市场和跟市场,另一种是创造市场。别人都在找市场,今天你在创造市场。我认为目前这个创造市场的机会对你来说是个千载难逢的好机会,风险很大,但是只要创造出来,这将是你黄文仔最大的成功。北方人买房子喜欢讲故事搞忽悠,而你靓楼、美景、园林、园艺、装修全部做出来。我相信黄老板你能做出这些东西。广东人相信好房子会说话,就是说不讲故事,就实打实的把产品摆出来。那么摆出来以后,广州人看了后就会明白值不值钱。确实,当时就算按3800卖也挣不到大钱,但只拿十万平方米来卖,这十万平方米一旦被广州的消费者所接受,将会带来至少五个收益。第一个收益,这块土地10万平方米做出来,另外还有70万平方米,地价将会从20万每亩变大五倍,至少100万每亩;第二个收益,一下子品牌崛起,华南板块将会全部向你看齐;第三个收益,你对中国房地产就有话语权话事权;第四个收益,你将会通过这个项目整合中国以致全亚洲最高端的房地产关联产业,比如说园林、规划、设计、装修、物业管理。第五个收益:这一系列东西最后会让你赢得明天。压缩说就五句话叫“五出”—出品牌、出人才、出成果、出机制、出网络。

 黄老板这个人是厉害的,最后还是接受了这个方案。终于大家看到了结果,2001年星河湾亮相,结果是“中国出了个星河湾”“掀起你的盖头来”,影响了全中国。不光是中国的房地产,连香港的大佬们看了以后都不得不承认广州乃至中国的房地产已经超过香港,用不着到香港去学习。一炮打响之后,黄老板后面的七八十万平米都按照我们这个既定思路的去做了,那是芝麻开花节节高。之后进北京、到上海,今天星河在北京上海包括在广州的项目,在全中国有个奇特的现象,就是绝大多数购买的是房地产商。曾经问过很多房地产发展商,你们为什么盖房子的还要买星河湾的房子,你们十套八套的买?他们说了比较实在的话,有些老板说我一辈子都做不出这样的房子,我买来收藏。还有些老板说我买星河湾的房子花了一千万,但我赚了一个亿,当我的下面做园林、做设计的做不出东西来,我怎么说他也听不懂的时候,我一句话,让他去星河湾去待三天,然后把所有东西全部给我搬回来。这是个非常有趣的事情,所以到今天,星河湾还是非常自信的告诉记者,欢迎参观、欢迎造访,欢迎拍照,绝不会向你们举牌,不准这样不准那样。因为黄老板有自信,相信会不断的领跑。再说上海,一天卖了40个亿,上海人傻眼了。当然这花了不止一天的功夫。这个说明了什么问题呢?就是在社会发展的过程中,业态创新、模式为王。

 还有个典型的现象,在星河湾成功以后,我看中国的房地产,所有顶级的公司都去取过经。龙湖在北京做了个项目在颐和园边上,老板让我过去看,看完之后我觉得似曾相识,就问到底谁装修的?结果把人叫来,他说:我们找的装修公司是星河湾的装修公司,我们找的园林是星河湾的园林。那我就奇怪了,龙湖你做的非常好,为什么会找星河湾呢?他说句实在的话,他说在今天的中国做装修做星河湾的公司第一,做园林做星河湾的公司第一,我非常感慨。那么伴随星河湾的成功,我相信带动了许多关联性的产业,可见黄文仔的功劳是很大的。

(未完待续)

 

录音整理:广州战略中心 郑宏才宗伟/文 
 
更多精彩内容请点击:http://www.wzg.net.cn/
  评论这张
 
阅读(170)| 评论(2)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017