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城市价值决定地产价值——王志纲成都花博会谈宜居与城市竞争力  

2007-12-19 11:23:38|  分类: 丙方观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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太极/整理编辑
 
   成都西门自古便是文人墨客、达官贵人聚居之地。李冰治水时江水出岷分为两江绕成都而过,一条由西向南流向东南,一条由西向北流经东南。锦官城因此得名。从羊西线往西是都温郫生态旅游圈,有农田生态保护区,是成都人的天然氧吧。

 

   温江是成都自然条件最好的卫星城,光华大道的通车及花博会的成功举办,将这一生态住宅新区在全省和全国推广,众多开发商将投资开发的目光投向了温江,使得温江房地产发展迅猛。

 

   今年来温江提出并实施“兴三优二”、“一三互动”等发展战略和围绕建设生态园林型现代化新城区的目标,打造生态优势凸现、产业发展强劲的宜居、宜业新温江。在这样的大背景下,王志纲再次来到了成都,来到温江。

 

   零七年十二月七日下午,在成都市温江花博国际会展中心,参加温江国际花园城市高峰论坛活动的主讲嘉宾王志纲,为与会者作“宜居和城市综合竞争力”的演讲并回答听众提问。

 

   王志纲对温江近几年的发展给予了高度评价。他说,八年前他第一次来温江时,感觉就只是一个农业小镇。2005年9月中国花博会前,他又来温江,就已对这个区域刮目相看,到今天则完全是翻天覆地的变化。举办花博会是个超前的发展战略,提升了温江的全域价值,引来了许多有战略眼光的投资商。王志纲认为,温江在自身定位上是准确的,把生态作为生产力,生态、宜居、休闲文化,这许多要素关联在一起,足以产生复合效应,使城市的竞争力日益强大。目前要解决好高度和深度的融合问题,温江的未来会有更好更快的发展前景。

 

   在此将这次高峰论坛上王志纲回答听众提问的部分整理出来,以飨读者

 

一、温江光华大道旁的楼盘已经能卖到一万了

 

……

   王志纲:城市价值决定地产价值,如果把这个做好了,下一步的事情就得靠企业八仙过海,各显神通了。成都和温江的房价,看了以后我吓了一跳,没有想到温江的光华大道旁的楼盘已经能卖到一万了。而成都的二环,三环才六七千,跟两三年前我来的时候完全不一样了。这个价格的错位说明了一个问题,如果去掉那个炒作的成份的话,我想市场还是非常看好光华大道过来的温江这个板块的价值的,如果温江这个板块的价值特别是光华大道过来的这一块已经超过了成都二三环的话,可能一个新时代到来了。这个新时代意味着什么呢?

 

   在人们传统认识中,原来那种摊大饼式的城市化过程,一环,二环,三环,永远在制造城乡结合部,那种一定是三环不如二环,二环不如一环的现状,正在被田园都市这样一种新的结构所取代。

 

   成都的梦想就是一段时间以后,将点状式的城市群,通过高速公路、城际间的轨道交通把它打通,形成田园都市,形成半小时、一小时,两小时经济圈,这么一种经济带。在这种背景下面,这个时候,所有的城市的影响力,已经不是单纯靠行政区划,你是市我是区,它是县了,而是要讲自己的核心竞争力,综合实力。你这一区域的核心竞争力和综合实力能够起来的话,谁能怀疑,温江的房子不会超过府南河边?关键在于你的价值和你的品位。

 

   今天在国外已经很典型了,我们有些朋友可能去过美国的加州,加利福利亚就是由许多小城镇构成,最小的城市几千人,二级城市也就是二三十万人,这个时候,城市的价值取决于这个区域首先是它的基础环境,另外还取决于它的笼里面装的什么乌?如果装的是金丝雀——那些大演员,大明星,那就价值连城,如果是穷人、黑人聚集区,那可能是另外一回事。但是,一个规律性的东西,中国下步的发展,最理想的是田园都市这么样的一个梦想。而这种梦想就是要彻底颠覆掉摊大饼式的方式,不是按照距离市中心远近的一环二环三环,而是按照时间结点,半小时,一小时,在这个城市圈城市带当中,体现你的魅力你的价值,你的个性,如果这个把握得好的话,想象空间是非常大的。而在这一点上,温江应该说是有自己的空间的。但是温江的问题不在于这个。在生态环保这方面都已经做得不错了。关键是下一步怎么寻找到自己城市发展的引擎。产业和战略的支撑点。如果能够把这个问题解决,它的可持续发展,就能够做到了。

 

   二、半年之内,中国的房地产和股市可能要经过一阵冰火两重天的煎熬

 

 

   提问:你好!王老师,我是成都温江天桥房产的,我叫王文斌,刚才听了王大师的高论,有一个宜居,国际花园城市的论坛和关于生态环境的保护,这个也是下一步我们开发公司关注的问题。我想提个问题,就是,你来自首都北京,零八年的房地产的走势怎么样?两千零八奥运经济对房地产的影响有多深?谢谢。

 

   王志纲:好,这是一个专业的问题,也是一个非常敏感的问题,还是一个大家都非常关心的问题,我这里只是谈谈我的一家之言了。

 

   我认为从现在开始,半年之内,中国的房地产和股市可能要经过一阵水火两重天的煎熬,因为现在房地产和股市资产的膨胀,已经影响到了整个中国宏观经济的基本面,甚至成为一个政治问题。这个已经是很清晰地反映到中央最高决策者那里,所以这次的中央经济工作会议已经发出了一个警告:下一步温和的金融政策要变成从紧。别看是两个字的转换,这其实是对整个宏观形式的一种研判。长达八到十年的宽松的金融政策,将会从此进入一个紧缩时期。一旦紧缩应声而落,影响最大的,就是房地产和股市。出于这点来考虑,我认为未来这半年之内,对房地产可能有一些实质性的影响。这个端倪在中国最活跃的地方广州深圳已经开始表现出来了。下一步会不会波及到成都,肯定会波及,只是程度的高低而已。这是我要讲的第一个观点。

  

   第二个观点,对整个中国来讲,我认为退一步是为了进两步。如果这次中央不做出一些微调,不做一些挤压,不把资产的过度膨胀化这种节奏和幅度控制下来,我们就做不到可持续发展,可能不等到奥运会的时候,就会出问题。但如果这次微调,紧缩能够到位的话,未来二十年三十年城市化的节奏带动不动产,房地产良性发展,我还是持乐观态度的。这里面就是长线和短线的问题。

 

   还有第三个问题。我到处反复强调的。在未来的房地产的开发过程当中,一个不可回避的真理,城市价值决定地产价值。一个价值不高的城市,怎么折腾,房地产的价格也上不去,上去以后也要掉下来。一个城市具有魅力,价值得到提升,把握好可持续发展的问题,把它的价值和优点全部挖掘出来,就会有一个非常美好的明天。从这点来讲,成都在中国的西部,是许多城市都没法比拟的。包括中西部。关键怎么走得又稳又好。现在中国步伐是快了一些了,半年之内可能是一个敏感期,大家得慎重一点。好,谢谢!

 

   提问:尊敬的王志纲先生,国家加息,政策性的控制贷款,控制买第二套房,控制增长过快,对房地产以及相关建筑产业有哪些影响,房价会降吗?

 

   王志纲:(笑)刚才其实已经回答了啊。说明大家还是很关心这点东西,那么,我再补充两句吧。这几年宏观调控大家都知道了,这四年下来,房价还在不断升高,以至于大家觉得宏观调控像一种开玩笑的东西,不起作用。我想,正是这三四年,扬汤止沸似的调控,对房地产不仅没有起到积极的调控,反而是老喊狼来了,成了笑话。而这种笑话,已经直接影响到了中央的权威性。所以这次我看,发力的已经不是国务院了。它是整个中央层面的认识,因此,这次绝不是狼来了。肯定是更加强而有力,不排除必要的行政手段。

 

   因为中国的宏观调控收效甚微,跟诸侯经济,中央经济,屁股指挥脑袋,利益点不一样有很大的关系。中央希望能够控制速度,但地方有一种发展冲动,房地产拍卖的土地收入已经成了地方财政的第二大财源。占了很多地方百分之五十以上的财政收入。地方政府要靠这个钱来完善自己的城市,来修路,修桥,提升自己的工资,在这种背景下面,一边是中央说要调控,一边是下面嘴上同意,实际不动。这就是这些年来,为什么一直调控不下去的一个重要的原因。这一次由于万马奔腾造成的问题已经非常严重了,所以下一步中央除了用经济和市场的手段以外,不排除采用强有力的行政手段,手刹,脚刹并用的结果,可能会产生一些实质性的收效。因此大家对这点还是应该有充分的认识和有所准备。

 

三、城市个性与文化

 

   提问:王先生你好!我想请教你一个问题,我觉得一个城市的发展肯定离不开文化,我想你也听说过温江是古蜀王国的历史几千年。我们温江也说依附文化,但是我们温江有一个尴尬的情况。我们所有的这些古蜀文化一是没有文字来记载,二是没有文物来支撑,一方面我们希望在这方面挖掘东西来支撑这种城市的文化内涵,但是另一方面,面对要做的时候,我们又感到有些心有余而力不足。你走过很多城市,你在深圳呆过,从一种鱼村这种没有文化的历史发展成了现代化的一个大都市,那么你对温江这个城市怎么样来发展它的文化,做它的文化这块实力能够给我们提供一些什么样的好的建议?好谢谢!

 

   王志纲:关于文化啊,是人们这些年议论最多的东西,人们都在议论文化说明这个社会在进步了。终于明白在这个物质形态的背后,更有价值的可能是文化形态。但是对于文化的阐述有很多观点。前不久在一个论坛上跟余秋雨遇到了一起,曾经跟它交流过。我说你是一个文化学者,你怎么认识文化?他有一个观点我觉得还有借鉴意义。他认为文化有三种形态,第一种形态叫书卷文化,我们的前人所积累和沉淀下来的著述,我们为什么要读小学中学和大学,就是为了缩短学习时间,把前人几千年变成我的十年,把前人的知识变成自己肚里的东西,然后走向市场走向社会,再去创造。它把这个叫做书卷文化。但是,他说非常遗憾,很多文化人就把这个书卷文化当成了唯一的文化,读了几本书以后,就老子天下第一,其它的东西一概视之为无物了。

 

   其实还有第二种文化,他把它叫做心灵文化,主要是指的是宗教文化。人活在世上最后需要心灵的慰藉,比如说道家文化,佛教文化,基督教文化,这些都属于心灵文化。

 

   余秋雨先生讲的第三点还有一些启发性。他说,其实生活里面还有第三种文化,叫生态文化。现实生活里面产生的很多生猛的,但是没有经过整理的,新鲜的东西。

 

   我当时把它更正了一下,我说叫做世俗文化不是更准确一些吗?这是我跟你们讲,当时我跟他的一些交流。

 

   刚才这个朋友提出来关于讲文化的问题,说这个话其实我们可以好好的思考一下,讲文化,有大文化和小文化。四川平原,天府之国,发梓之地,讲起文化来,成都,无非是两句话,第一句话,就是由于几千年来都江堰所形成的水旱从人,永无饥馑,成都人的闲适文化。我们把它升华到了休闲。这一点在整个中国甚至世界都极具打击力的唯一性,排他性,权威性的文化形态,而这种文化形态是可以卖大价钱的。我们讲很多事情,小道理要服从大道理,这是我对成都文化的第一个理解,闲适文化、休闲文化。这是它最大的特点。

 

   第二个,在这个闲适文化和休闲文化的背后,就产生了很多支脉来支撑它。我们不敢说道文化的大本营是在成都,但是我们敢于说,中国的道源是在成都,道教的源头,回过头来我们要问一句话,为什么张道临,张天师,包括很多古古今今的道家大师,不管它们出身于哪里,最后都要跑到成都这个泡菜坛子里面来泡一泡,到清城山,为啥?就是因为成都独特的这种文化氛围,天人合一,享受人生的这么一种氛围,为道文化提供了养份和支撑点。这就是我说的道文化的问题。

 

    第二个,成都往下再走,包括建筑饮食书画艺术很多东西,都可以支撑它。在这种情况下,温江这样的地方怎么办?如果只是拼命的想在狭义的层面上挖掘我们温江自己独特的一种古蜀文化,我觉得意义不大。你挖来挖去无非就是挖出一个农家乐文化吧?再也挖不出其它文化来。我到是觉得,我们到可以在大成都的休闲闲适文化的背景下面,使我们温江成为一个最佳的载体和一个城市体,一个展现平台。这个可能到是温江应该思考的问题。那么如果这样做到的话,温江代表和体现的,就是成都文化的精华。一旦人家认同这个精华以后,人们首选温江,那温江就可以采天地之灵气,吸日月之光华,使自己固有的东西得到发扬,成都其它的东西就可以在这里得到展现,这样,温江的可持续发展能力就很强了。如果这样去理解文化,可能它对于经济和区域的发展,积极意义就很大。

当然,还有另外一种文化,在书斋和茶馆里面大家聊天,纯粹的就文化谈文化,另当别论,如果我们谈的是一种经世致用的文化的话,我认为可能按照这种思路去考虑,更加实际一些。好,谢谢!

 

四、“当地民团”打败“八国联军”不是没有办法

 

   问:王先生,国内大地产商和外资港资不断涌入成都和温江,这对我们本土开发商在开发的同时也形成了很大的冲击,对我们未来的发展思路和方向我们有一个思考,王老师对我们的发展方向请给予指点。

 

   王志纲:这个问题问得非常好,中国有句话,覆巢之下,安有完卵,什么意思呢?当大批的外资,港资这些大老板都涌入这个小小的蛋丸之地的时候,我们本地的民团是没法与八国联军抗争的,那种压迫和困惑,这可以理解。但是我可以告诉你们一点,近年我在整个中国做了不少城市战略,同时也帮了很多老板和企业家,都获得了很大的成功。

 

   前年我们在昆明帮了一个地方民团,昆明的,现在成了云南省第一了——新亚洲体育城。前年我去的时候,也是这样的。

 

   当时新闻界主持了一次座谈会,所有的本土的房地产商都非常担忧,八国联军进入昆明,什么金元集团,万达集团,成都的新希望集团,保利集团,中国一线的这些企业全部进入昆明,全是大盘,三千亩,五千亩,一万亩,这个时候形成了两重挤压。一个是当地的老板们感到喘不过气来,人家拔根毛比它腰还粗,怎么能跟它们打呀?觉得没有出路,很自悲。另外一边是当地老百姓给它们的压力,当地老百姓怎么说呢?你们这些土民团怎么能够打得过八国联军。

 

   两年以后,八国联军操作得很不好,产品也非常不好。本来这对当地的民团是个好事,没有想到,消费者和老百姓又得出了另外一个结论,连八国联军洋枪洋炮都不管用,你那个土枪土炮更不管用。两头的压力使得当地老板抬不起头来。

 

   我就帮那个新亚洲体育城,帮它策划,做了两年。这个新亚洲体育城当初可能比我们在座的有些老板还要小,他做装修出身的。但当时拿到了一个机会,就在昆明人不看好的比温江还差的这么一个地块,三千亩地,政府希望它建一个奥林匹克场馆,开残运会,开完以后还剩一千亩,它开发房地产。我们帮助它做完了。现在,获得了巨大的成功,打败了几乎所有的八国联军,成了云南省的第一。

 

   前不久我在北京,新亚洲体育城的老板用七十八亿在天津拍卖到了一块地,要做大文章了。当时,当它以七十八亿打败了珠江合生,保利,中信这些企业的时候,当时的报纸上登的是,云南来的爆发户,打败京津大腕们。它们都没听说过,一个云南的土佬冒跑到这个地方来干什么?那天晚上它们来跟我喝酒的时候,哈哈大笑,说,当地的媒体把它们当土佬冒了。

 

   千金难买回头望,它们记住了我当时告诉它们的三句话,第一,外来兵团不可怕。

 

   我说为什么不可怕?因为所有的外来兵团是全中国布局,作为这么一个地方它只是放了一个团长过来,团长的指挥权只是这么一个团的兵力,而你们是中华民族到了最危险的时候,是倾全体之力来抵抗日本鬼子。也是你的整个集团全部身家性命,你想,它能打得过你吗?它作为一个总的盘子考虑,只是一个连一个排派出去,打掉了无所谓,对老板来讲,它不可能把它的整个集团力量拿来为你服务。所以在这个时候,外出作战的企业,它的这个支撑体系和支撑资源是非常有限的。而且它的大企业病,官僚体制,一旦老板定下一个原则,它想调整,要想往上报,一耽误,三个月,五个月,根本不可能,因此它干脆不要报。

 

   最典型的例子就是一九九七年,李嘉诚在深圳一个楼盘,就在那个中心区,现在成长起来的万科这些企业当时也很害怕,李嘉诚来了!当时卖楼的时候,很多深圳人去排长队,买李嘉诚的楼。我当时跟它们讲,李嘉诚的楼盖好之时,已经是中心区不看好的楼了。买的人到时候会感觉上当的。它们问为什么?道理非常简单,李嘉诚是个大企业,大企业它会有大企业病。大企业病是啥?它是五年前拿到了这块地,定下一个指标以后,基本上是不能更改的。作为职业经理人它只能执行当时的指令,不能随便根据市场的变迁然后追加投资,最后的产品就定格在五年前,八年前那个对深圳和广东判断的水平上。果然,这个楼盘开盘以后,刻舟求剑的后果出来了。房子就是香港的那种房子,已经远远落后于当时深圳的房地产开发水平。现在成了深圳中心区不好看的一座楼盘。

 

   这叫大企业病。大有大的优点,大有大的弱点。在前面作战的人,它没法获得指挥部一种灵活的全力的支持,所以当时我就跟昆明老板们讲,你们根本就不用担心,你们只要与时俱进,全力以赴,最后的结果,肯定赢家是你们。这是第二条。

 

   第三条,就是按照这个思路,对新亚洲体育城重新定位,重新整合,重新规划,重新梳理,果然,最后一仗打完以后,新亚洲体育城取代了几乎所有的八国联军,成了云南的蓝波湾。现在它走出去了。

 

   我还跟它们开了句玩笑,我说你们看到的这些八国联军,三年前,五年前其实也是跟你们一样,也是土得掉渣的地方民团。它不过比你先行两步。最后,果然证明我的判断,新亚洲体育城现在也成了八国联军了。所以这种事情,我觉得不用担心,寸有所长,尺有所短。只要发挥好我们自己固有的优势,集中优势兵力,真正打好这场战争,其实大家伙并不可怕。这是第一个我要讲的问题。

 

   还有第二个,我认为,像咱们温江的房地产老板,在做的时候,多在智慧上发挥作用。个性化,产品的打造上多发挥作用。这些也是我们可以绝处逢生错位经营差异竞争的法宝。你比如像杨浩它们这个项目,国色天香,它就有很多创意策划和智慧的东西在里面,它别树一帜,它不就成功了吗?

 

   大家知道,有个星河湾也是我们做的,当初在做星河湾的时候,它也面临一个很大的问题。最后我对它这个企业筛选完以后,发现它,第一福利比不过别人,第二房地产操作经验也不到位,他做木材生意出来的。但是我发现这个老板有个最大的优点,做什么事情只要认准方向,做不到极致我绝不撒手,是个唯美主义者。这个人,他的缺点和优点都很突出。在正确路线下他永远是模范,在错误路线下他也可能是模范。但只要你把路给他指正,他就可以成为正确路线下的代表。所以我们当时给星河湾的定位就是,打造中国房地产的劳斯莱斯。你就是一个鲍鱼师傅,你把你的鲍鱼做到极致,不会有问题,其它老板根本打不过你。包括碧桂园,合生创展,它是靠规模,它没有功夫去做细活和绝活。你就给它玩绝活就完了。后来这个老板就开始玩绝活,把星河湾做到了极致。它周边的富力,合生,珠江,雅居乐,根本就没法去跟它比拼这种事情。最后的结果它的品牌打响了。在广东成功以后到北京,在北京五环的一个地方,居然是卖到了几万块一个平方米。北京第一豪宅。北京人都傻眼了。就是说寸有所长,尺有所短,你怎么把自己的最佳能量,放到一个突破点上,那样的话,照样有你的一方天地。好。谢谢!(掌声响起来)

 

   五、股市跟房地产结合以后,更是可怕,造成了面粉贵过面包的荒唐现象

 

   提问:近年中国有很多房地产上涨幅度过快,超出城市居民人均购买力,照此下去,数年后,会不会步八十年代的经济后尘。这是所有有识之士所担心的。

 

   王志纲:这个担心基本上是成立的。就说这几年中国这个房地产,发展的速度太快。股市跟房地产结合以后,更是可怕,造成了面粉贵过面包的一种荒唐现象。很多地王的楼面地价一万,两万,但旁边的房子才卖八千九千。这是个非常可怕的信号。说明这些大佬们,对明天的预期非常看好,就敢于用面粉贵于面包的价格去拿地。这个判断是建立在前两年的这么一个发展思路上的。

 

   第二个呢,由于这种判断,就造成了成千上万的房地产老板,都要上市。怎么上市法呢?等于是,用黄金买到了土地,拿土地指标在股市上一放大,变成了钻石,又拿钻石过来收购土地,土地再贵也贵不过钻石,这么一种循环。就使资产的泡沫化,虚拟资本的泡沫化更加严重。这个问题表现得十分突出。在这种情况下面,对小老百姓的影响的确是非常大的。

中央现在也看到这一点了。因此也出台了一些政策。

 

   第一,重申了房地产企业不能在国内上市,房地产企业不准买壳,在这种情况下面,特别是广东的老板们,都纷纷跑到香港上市去了,明年上半年可能有七八家都要挂牌上市了,三月份。就是这么大的一个格局,资本和不动产要进行一种互换和结合。在这个背景下产生了不少巨富。中国首富很多都是股市和房地产市场之间互相换手而获得成功的。从这点来讲,这个问题已经变成了一个政治问题。也跟胡锦涛总书记提出的和谐社会是相矛盾的。

 

   基于这些判断,中央肯定是要下大决心来调整这个格局,如果不调整,就违背了中央自己的承诺。所以从这个意义上来讲,我认为,可能这半年之内,应该有所见效。对于房地产和资本市场。如果见不了效,老百姓的确是不干了。是个政治问题。

 

   提问:为什么温江会评上中国成都国际花园城市,国际花园城市有没有一定的指标?是否是房地产界的一种炒作?国际花园城市的支撑点是温江的人还是温江的魂?

 

   王志纲:关于这个问题,我很难回答。不是太了解。这是一个。第二个呢,既然要回答,我是这么认为的,国际花园城市,它作为世界上的,就相当于我们所说的宜居城市,包括世界文化遗产,它都是一种评选,比如世界小姐,它只是一种评选,问题不在于评选本身,而在于把这种评选结果拿到手里以后,我们怎么有效的发挥它的作用?这是第一个我们所要解决的。

 

   第二个问题是,温江作为我们在成都,在四川,在中国,它必须通过一次二次的升级和升华,来显现自己的个性价值,让人们认识它。这是我们说的区域营销。如果做不到这一点,处在深闺人未识,它就难以获得积极的发展。

 

   所以第三条,作为我们的企业家也罢,作为当地政府也罢,的确应该去寻找一些有益合适的手段,去使温江的价值让外部社会更多的理解,基于这种考虑,像国际花园城市这种评选,我们去获得它,我觉得也是很有意义的。但是,我们在这个过程当中要规避掉重犯一个错误,现在有很多评选,的确公信力是值得考虑的。所以第一个我们要确定它的公信力。第二,公信力有了以后,我们要把这个东西变成不是一个简单的炒作,是把这个美丽的桂冠戴在一个美丽的姑娘头上,然后让她的天生丽质和价值能够在人们关注的眼光下,得到有效的张扬,如果这个张扬被社会和市场所接受,那么就会有很多白马王子前来求亲,王员外招亲就可以获得主动权,那样的话,温江就可以获得一个可持续发展的引擎和推动力,这是利大于弊的事情,从这点来讲,我认为评选这个花园城市还是利大于弊,是有其积极意义的。好,谢谢大家!

     

   感悟

   一位很有名的搞会展的老总说过一句话,听这样的高峰论坛是要听几个字。第一个是高度。它就是站得高,你才能看到未来。另外还看宽度来了解它的视野。同时,还得有深度。

诚哉,斯言!朋友,你认为呢?

 

 

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