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王志纲解读十七大后中国房地产大趋…  

2008-01-03 20:59:00|  分类: 丙方观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第三部分  对明天的判断与预测

 

储备粮草准备过冬

 

我这次出去,沿途不少人对我讲,王石说房地产出现拐点了,怎么办?很多老板问我,是不是房地产的冬天来了?

 

王石这个人是非常精明的。他说这话有他的用意,与炒股是一样的。万科的目标是要扩大它在整个中国的市场的占有份额,成为有话语权和颠覆能力的龙头老大。现在他做的已经是很大了,但还没大到足以使它产生市场垄断。

 

这几年,万科走得相当不错,由原来的年销售额一百亿,到五百亿,到一千亿,一直在加速。而要更快速发展,有两种办法。一种是靠资本集聚,一种靠资本的集中。所谓资本的集中是什么意思呢?就是自我循环自我滚动,但自我循环自我滚动,一个人一生的时间也就是几十年,像滚雪球一样,滚得再快,也是有限的。一个企业要做大,最终,可能还得靠资本的集聚,就是并购。这些年来万科通过资本上市这个平台和并购获得了很大的空间。所以万科作为下一步的发展,肯定要强化这个路子。

 

在这种背景下,王石的谋略,首先自己抢先出逃,现金为王,口袋里面收回四五十个亿的现金;第二,散布风声,引起小老板恐慌,最后当下跌时,他就可以收购各路军阀和各种资源,使自己迅速放大。对于王石也罢,任志强也罢,都是商人,所以不仅要听其言还要观其行,因为商人首先要为自己的利益考虑,这是合理的。但它这种警告,有它的道理,起码有一点是真的,就是宏观调控的确是来真的了,在这种情况下,当然是现金为王。只要保住自己的资金链不断,一般来说,只要熬过一个冬天,明天的形势会更好。因为经过严酷的冬天以后,大部分弱小的竞争者已经出局了。关键是现在很多人把全部身家都押进去了,三个盖子盖十个盘子,能否盖得住,这倒是值得警惕的。

 

住宅市场分化,高端市场份额减小

 

下一步的中国,房地产的市场可能会出现很大的变化,一个质的变化,怎么个变化法呢?在此之前,中国的住宅地产,几乎是全部交给市场,有钱的,没钱的,全部到市场上去买房,由市场来调节供需。现在中央,特别是通过这次中央经济工作会议,已经十分明确了。第一强调政府的职责,是民生问题;既然是民生问题,就要关注广泛的弱势群体。所以,廉租房,廉价房,安居房将会成为政府重点扶持的产品。将会在以后的中国,变成中央对地方政府考核的硬指标。所以,以后会出现第一把刀,切割市场百分之五十到六十的份额交给这么一个政府主导的市场。也就是说我们的市场空间,这样一个蛋糕,有百分之五十到六十是要被切割出去的,这是一块。

 

第二块,作为宏观调控,第二、第三套房的限制,还有以后的物业税,将会对投资者,投机者,想拥有更多的物业者,进行收缩和打压,从而抑制这种投资和投机性购买力。这些都将会对市场造成很大的影响。

 

第三块,百分之二十和三十完全随行就市,一个愿打一个愿挨,几万块一平方米,只要有人买,到时候收税就完了。这种市场分化的端倪已经逐渐表现出来了。

 

明天的奶酪在哪里?

 

在这种背景下面,自然就会出现一个问题了,僧多粥少。原来整个中国六万家房地产公司共同来分享这个蛋糕,现在还是六万家,但这个蛋糕只有三分之一了,怎么办?是不是理论上就有三分之二的老板在这个行业中待不住了?这的确是摆在今天我们所有房地产老板们面前的一个很重要的问题。明天的路怎么走?

 

我还是重申我开始时讲的几句话,第一,明天会有一个艰难的阶段,但是明天还会有十五年到二十年的黄金时期,对明天还是要充满信心。

 

苦练内功,寻找机遇

 

怎么办?我们在历史当中去吸取经验,困境中也是出英雄的时候,形势不好反而会激励我们去练内功,冷静地考虑怎么稳健持久的发展。

 

这些年房地产一路走来,从碧桂园到星河湾,到奥林匹克花园,包括龙湖,几乎能站住脚的开发商都是在房地产处于低迷状态的时期,苦练内功,无招胜有招,最后纵横天下。只有具有了自己的核心竞争力,才能够经得起这些考验。要想在这个行道上走下去的老板,我想都应该借此机会,作为我们苦练内功的好时候,这样的话,坏事往往变为好事。

 

另外,下一步中国房地产将会出现很大的分化,一个我们现在理解的房地产,就是传统的住宅地产,恐怕只会占30%左右的份额,也叫常规房地产。而这一部分土地的获得,就是通过招、拍、挂,价高者得,用于城市住宅高端房屋的建设。但是,还有一片未开垦的处女地,正在浮现出来,很值得我们去重视和探讨。我把它叫做上山下乡。就是广义地产,旅游,休闲,度假……;而商业、物流、新型工业区……方方面面,包括在城市基础设施建设,城乡统筹。总之,在中国20年高速城市化的过程中,在国土整治过程中,房地产企业还有许多新的空间,有待于我们去探索。

 

国土整治,大有作为

 

我们的一些客户,五年前我就让他们去做城市运营商,是土地的一级开发。通过包括自然生态环境的整治,道路管网等基础设施的建设,公共活动场所的建造等,把远离城市尚不具备开发条件的土地催熟,提升开发价值。很多企业都在一级开发过程中尝到了很大的甜头,通过一级开发,在实现国土整治,帮政府实现区域城市化和城镇化的过程中,再参与二级开发。前期投入可以通过拍卖土地,跟政府分利。也可以自己拿下来,再继续开发,这条路不少企业已经走得很好。现在政府对入场者要求虽然很高,但是也迫切希望投资者参与,尤其是那些相对落后政府财政不很宽余的区域。

 

旅游休闲,上山下乡

 

房地产可介入的另一个领域,就是旅游休闲。大家看看,海南岛房地产沉寂和低迷了十来年,突然间爆发,地还是那块地,人还是那些人,为什么发生了深刻的变化,就是因为整个中国伴随GDP的提高,人们收入的提高,对精神消费,对休闲需求的渴望大增,全中国就一个海南岛,很快就被消化掉了。像深圳的东部华侨城,占据了整个山谷,这一大块资源越来越值钱。

 

所以下一步我认为,在那些海洋、高山、乡村,具有旅游休闲潜质的地方,市场空间非常大。最近我们正在广东做休闲方面的项目,上万亩投资几十亿。房地产除了成片的住宅,许多新产品、新形态、新业态、新空间正在展现出来。但这些东西都需要我们走出去,请进来,到全世界进行学习。

 

最后的结论,明天会更好,但要熬过冬天。在这个过程当中,去寻求新的空间,学习新的打法,创造新的产品。这样的话,我们还是有机会的。

 
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