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中国房地产向何处去——王志纲解读新政后的地…  

2006-06-15 14:47:00|  分类: 丙方观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    2006年6月13-14日,2006中国地产交易与博览会在北京国贸中心开幕。众多地产相关政府官员、学者、开发商踊跃参会。在中央二次加大房地产调控力度之后的首次重头地产行业大会上,人们最关心的,还是调控对房地产业发展的影响,以及未来中国房地产的走向。王志纲先生就此问题在大会上发表了主题演讲,之后又接受了多家媒体的采访。现将王志纲先生主要观点综合整理,编辑成本文,以期对于大家普遍关注的问题有一个较为清晰和准确的阐述,同时供大家进一步探讨和交流。

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中国房地产向何处去——王志纲解读新政后的地产走势

    五月风暴乍过,树欲静而风不止。种种迹象表明,一场开发商与中央政府之间的空前博弈就此展开。于是有人骂娘,有人观望,有人拍手,有人哀叹,有人较劲,有人迷茫。但无论如何,每一个开发商都不得不追问:此次宏观调控依然会是雷声大雨点小吗,如果事情往最不愿意看到的方向发展,房地产还有的做吗,明天的奶酪究竟在哪里呢?在刚刚结束的中国地交会论坛上,征战中国地产策划10余年,扶持了一匹匹地产黑马的著名策划人王志纲直言不讳地发表了自己的观点。

房地产的暴利时代一去不复返了
 
    王志纲首先指出,此次中央政府的宏观调控与以往不同,既是与发展商之间一次面对面的博弈,同时也是一场只能赢不能输的博弈,如果说以往的调控是扬汤止沸,那么这次调控却是釜底抽薪,对发展商最直接的后果是,就像一架轰鸣的搅肉机突然端在了发展商的宴席之上,一夜之间把发展商们长达8年之久的盛宴与狂欢搅得七零八落。
 
    为什么说只能赢不能输?放眼今天的中国,可以说没有一个行业能够像地产这样有如此丰厚的利润,以至于外地、外行、外资都一拥而入,以至于年年的福布斯排行榜上都挤满了发展商的身影,这一方面说明,随着中国城市化的高速发展,地产商机无限,但另一方面也预示着,当一个行业所吸纳的资金和资本到了无以复加的程度,势必将影响到整个社会经济发展的全局,弄不好会引起国家经济的整体性动荡。

    早在此次宏观调控之前,王志纲就一针见血地指出,今天中国的房地产已经不是一个简单的行业问题,也不是某一个专家能够解释清楚的专业问题,而是一个关乎全局的政治问题,同时也是一个牵一发而动全身的战略性问题。长达近10年的暴利催肥了无数发展商的腰包,造就了层出不穷的地产大鳄,但由于供求关系的巨大失衡,房地产价格的居高不下,也使得极少数人的财富建立于对大多数人人来说财富和心态的不平衡之上,而这种情况对旨在构建和谐社会的中央政府来说,无疑是非常不愿意看到的。


    房地产已经成了影响社会经济发展的一个癌细胞,王志纲认为,由于地产的暴利,地方政府与银行也毫不犹豫地卷入其中,政府靠地价支撑财政,靠房价支撑GDP的高速增长,银行则看中了在一个景气周期里房贷的稳定收益,于是风借火势,火助风势,只要楼市不崩盘,哪个地方政府也不愿意承认自己的房价高了,更严重的是,政府、银行与发展之间已经形成了强大的利益联盟,这也是为什么屡次宏观调控都无疾而终,如此再“头痛医痛,脚痛医脚”地调控下去,一旦洪水决堤,后果不堪设想。
 
建立新的财富分配法则
 
    在新政的国六条中,最令发展商们不能接受的是“70%90平方米户型”的量化指标,认为是计划经济的做法,是开市场经济的倒车。但王志纲却认为,在中国这样一个国情极其特殊的国家,必要时不能排除行政手段的干预,甚至要将这种指标的落实直接与地方政府官员的政绩考核挂钩,治重疴必须下猛药,这次中央政府重拳出击虽是不得已而为之,但从长远看利大于弊。

    王志纲指出,“70%90平方米户型”指标的出台其实意味着中央政府对房地产的理解发生了深刻的变化。房地产不是普通的大宗商品,它至少具备三大属性:其一是商品属性,需求决定价格;其二是公共产品,即使在西方发达国家也非常注重廉价房的建设,因为住宅直接关系到国计民生,是政府维护社会稳定、保障弱势群体的重要依托;其三是投资属性,随着社会经济的发展,房地产有很大的增殖空间。
    正因为这三大属性的并存,看着火箭般上升的房价,于是才出现了使用购买、超前性购买、恐慌性购买和投资投机购买几股洪流的同时共振,那些买不起房子的人也想一步到位,生怕以后再也买不起房子,甚至几代人勒紧裤腰带也要为儿孙在大城市购买一套房子,结果需求无限扩张,使原本就供求严重失衡的地产价格一路飙升,以至于民怨沸腾,出现了令西方国家都感到不可思议的奇特景象。其根本原因就在于长期以来我们过于看中住宅的商品属性,而忽略了住宅的公共属性。

    王志纲认为,这次中央政府的宏观调控是一个信号,它说明政府正在试图改变以往那种把解决人民大众的安居乐业问题一古脑往商品市场推的做法,有意强化住宅物业的公共产品属性及其居住功能,而淡化其商品属性和投资功能,从而解决长治久安的问题。

    原来几乎80%的发展商都盯着具有高额利润的市场,满足了少数社会财富阶层投资和投机的需求,以至可以看到许多新建的高档楼盘,黑灯瞎火成了鬼城,一打听全卖完了却没有人住。而另一方面中低收入者要么望楼兴叹,要么被裹胁其中,祖宗三代倾其所有,就此背上了沉重的银行债务。这种一面捆着草,一面饿着牛的现象不仅是社会资源的极大浪费,而且加剧了社会矛盾和人们的心理失衡。如果70%90平方米户型这一强制性措施真能够落实,则可以大大增加对中低收入尤其是城市白领们(对房价最敏感、反应最强烈的一群)购房的供应量,对普通市民住房的供应从供不应求转向供略大于求,这时价格自然会降下来。而开发商只能是堤内损失堤外补,30%的豪宅市场随行就市,即便价格再高也是一个愿打一个愿挨,对国计民生的影响不大。

    王志纲进一步指出,在新的政策环境下,发展商不能再对未来抱任何侥幸心理,不能再把反常当正常,要知道“坐地日行八万里、日进百万金”的时代从此一去不复返了,发展商必须学会怎样做一个真正的好孩子,怎样与时俱进去开拓新的生存空间。

  在此背景下,房地产市场将在政府和民众的两头监控之下越来越透明,开发商浑水摸鱼、兴风作浪的机会也将越来越少,行业平均利润率将回归到正常的水平之上。暴利时代结束,房地产将从卖方市场向买方市场转变。

到泛地产中去寻找明天的奶酪
 
    那么,利润空间受到空前挤压的发展商将去往何方,明天的奶酪在哪里?王志纲给出的答案是“泛地产”。

    在王志纲看来,泛地产不同于传统的住宅地产,其深层次的背景是中国特色的国土整治。
 
    王志纲认为,今后的房地产开发将出现巨大的分化,一方面政府会允许20%到30%的高档住宅开发,这部分市场依然会按照商品的市场规律运行,有什么样的需求就有什么样的价格,反正是周瑜打黄盖,一个愿打,一个愿挨;另一方面政府会大力引导廉价房的建设以解决社会民生问题,这同时也意味着中国房地产由住宅地产市场化主导的时代将逐渐退出历史的舞台,3/4的常规地产发展商将会淘汰出局,随着住宅纯粹市场化空间的缩小,每个发展商都必须重新思考新的战略抉择。

    应该看到,房地产作为国民经济的支柱产业仍然是一股积极的力量,不能彻底地否定,随着中国城市化的高速发展,地产的作用仍不容忽视,但在中国这样一个特殊的社会也不能放任自流,关键在于政府如何利用看的见的手去引导一个行业的健康和可持续发展。

    可以想象,随着新政的出台,开发商在经历了一段时间的阵痛和迷茫之后,肯定会使出浑身解数想出各种“堤内损失堤内补”的办法,比如用商业面积来弥补住宅地产的利润等等,但对于一个具有长远眼光的发展商来说,技术层面的小打小闹终难成大器。王志纲认为,沧海横流方显英雄本色,与今天发展商普遍感到的阵阵寒意恰恰相反,今后的地产不是没有空间,而是商机无限,但地产的内涵和外延都将发生根本性的变革。

 
    王志纲所说的泛地产,就是要让发展商参与到未来的国土整治和区域经济一体化的过程中去。在过去的几年里,王志纲带领着他的研究咨询机构忙于为各个城市和区域制定发展战略,在此过程中,他们所接手的地产策划业务也早已超越了传统住宅地产的范畴,其中包括老城改造、新城开发、园区开发、工业地产、物流地产、旅游休闲地产等等。
 
    王志纲指出,区域经济一体化背景下的城市群整合为今后的地产开发提供了足够的想象空间。以正在裂变中的长三角城市群和珠三角城市群为例,未来这两大城市群有可能成长为世界级的都市群,随着城市群内部各个城市的协同发展,原来那种小而全大而全的发展模式已经行不通了,城市之间的分工协作和经济融合将不断加速,这些都为房地产开发在传统的住宅市场以外提供了全新的舞台。
 
    对于中心城市而言,随着城市化的高速推进,土地资源越来越紧张,原来那种粗放式的城市开发模式已走到尽头,这就要求发展商要不断升级原有的地产形态,学会将地产开发与城市功能的变迁结合起来,探索各种复合形态的地产开发模式,最大限度地为城市增加价值。因此,开发商只有摆脱千军万马同挤独木桥的狭义地产,才能找到新的出路。

    王志纲认为,今后各种类型的专业地产开发商将会涌现出来。以旅游地产为例,这一两年来在中国最受市长和省长欢迎的就是旅游开发商,随着全民休闲时代的来临,下一步以旅游和休闲的名义从事地产开发的空间将极为广阔,完全可以成全新的地产弄潮儿。
 
    实际上,中国特色的国土整治的帷幕其实已经拉开了。王志纲特意强调,中央“十一五”规划中一再强调的建设社会主义新农村运动就是中国特色的国土整治运动。国土整治是大势所趋,任何一个发展商都有机会参与其中。国土整治不能没有政府的控制和规范,但也必须有市场力量的参与,放眼今日中国,西部开发、中部崛起、东北振兴、京津一体化下的国土整治,都给房地产商的转型提供了无限空间。
 
    王志纲认为,此次中央宏观调控的历史意义将不限于一时一地,对一个有进取心的发展商来说,既是一次痛苦的磨练,也将是一次全新的契。发展商只要顺应时势,调整战略,再造自身的核心能力,敢于率先走出传统地产开发的狭小天地,那么坏事就能变成好事。道理很简单,随着中国国土整治运动和区域经济一体化的提速,地产行业将迎来新的机遇,一个时代的结束,也往往意味着另一个时代的悄悄开始。
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