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王志纲工作室

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转发——王志纲、莫天全算不算地产商…  

2006-03-29 00:06:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   编者按:几日前王志纲作为嘉宾参与了中央电视台对话栏目,谈论关于“地产商如何成为好孩子”的话题。有台下的听众自发地整理了现场纪实,工作室曾予以转载。

   现在网上又发现了另一篇相关文章,作者正是参与争论的那位学者。文章对于对话主题兴趣不大,对于王志纲现今的身份却颇为在意,下工夫研究了一番。

   王志纲看后笑说:曾有地产商说王志纲那么有智慧怎么自己不当地产商?今又有学者说王志纲没有智慧所以应该归入地产商。看来我的确是一个“不明飞行物”。今日中国问题堆积如山,我更感兴趣地是如何解决现实中的问题。至于名分和概念还是留给他人去争论吧。我的座右铭不变,还是那两句话:“行止无愧天地,褒贬自有春秋”。不过平心而论,此文倒比这位先生现场讲得有条理,也算是一家之言,不妨转载大家一阅。

   顺便预告一下,本期对话将在近期播出,有兴趣者请留意收看。

  

   下文转自曹建海博客,未经本人允许,如有异议请通知本站。

 

王志纲、莫天全算不算地产商?

 

    3月23日上午我在央视对话栏目作了一期《对话:地产商的社会责任》节目。节目主嘉宾为大连万达集团董事长王健林和知名地产策划人王志纲,次嘉宾除了我之外,另有河南建业集团的董事长胡葆森、搜房网董事长莫天全、阳光100的常务副总经理范小冲。作为唯一被邀请的学者代表,在三个小时的节目时间,我与两位主嘉宾及其他三位次嘉宾分别就开发商是不是坏孩子、“好孩子”成长计划、改变开发商社会形象良方等问题进行了探讨,其间也不乏交锋。其中一个有意思的地方是,我把王志纲、莫天论都定义为地产商,让他们感到十分不解和委屈。我感慨的是,即使是这些地产名人,对于开发商和地产商的涵义界定,其实是相当模糊的。因此我认为有必要在此进行澄清,这是我写这篇文章的初衷。
   

    什么是地产商?地产商是指那些以地产及其地上房屋为经营对象并借以获取利润的商业形态,包括地产金融服务、地产创意策划、地产开发、地产销售、产权交易代理、地产价值评估、地产律师服务、电子商务、房屋租赁管理、物业管理等一系列商业单位。这些商业单位共同构成了房地产业(简称地产业)这样一个行业整体概念,大的方面可以划分为房地产开发业和房地产服务业。前者属于以组织管理土地房屋开发建设活动为主业的企业群体,也就是目前拥有5.9万个企业法人单位的企业群体;后者则属于或者为开发商提供专业的融资、咨询创意等服务,或者以存量地产房屋的买卖租赁、评估、代理、房屋管理等为经营对象的服务型企业。
   

    王志纲算不算地产商?这取决于他本人及他的创意策划公司的大部分业务是不是来自房地产业。根据我对王志纲的了解,他的服务对象主要有两个:一是地方政府,王志刚为他们提供城市创意策划,发掘城市地产价值,提高政府土地出让收入;二是房地产开发商,王志纲介入开发商的产品策划过程,帮助开发商提升地产品牌和获得更高的利润。这样看来,起码在商品房屋开发阶段,王志纲属于为开发商提供策划产品的一个专业化供应商,如同为汽车整车制造商提供汽车电子产品的汽车零部件商一样,王志纲应属于一个为房地产开发商提供集成解决方案的零部件供应商。
   

    或许王志纲会为自己辩解,说他和他的工作室的业务收入大部分来自地方政府,而地方政府显然并不属于房地产商。我认为这只是王志纲和地方政府的理解。在我这个搞理论研究的人看来,目前的地方政府就是一个典型的土地商,而且是我国最大的土地供应商,因而完全可以归于房地产业的一个上游环节。地方政府之所以可以归结为地产商,是因为现在的地方政府存在征地-储地-出让的巨大利益机制,激励了地方政府为卖而买的征地行为。当前我国的土地市场可以归结为政府垄断下的市场。这种市场可以征地、储备和出让三个环节。其中征用市场是指政府以公共利益为名义,以城市规划为工具,用比较低的价格征用包括商业用地在内的农民集体所有的土地。征地的目的是为了出让,如同商人进货的目的是为了销售一样。作为土地被征用的一方,农村土地由于其所有权的虚置和对政府权利的依附性缺乏自我保护能力,由此形成了政府剥夺农民利益的巨大剪刀差。据估计,从改革开放开始到2003年底,这种剪刀差已经累计高达2.5万亿元,加剧了城乡收入差距和农民的贫困化。政府储备土地名义上是进行宏观调控,实际上储备阶段往往是土地升值的过程,储备周期的长短取决于出让收益与土地储备成本之间的利润。土地出让是政府前期环节的最后阶段,如果剔除腐败因素,政府还是有动力采取招标、拍卖方式的,但考虑到工业用地的长期性及其对政绩、就业等综合利益的影响,采取差别地价对地方政府而言是合理的,由此必然推动以地方政府为主导的建设活动。现在一些人把协议出让看作是市场化行为,而把招标拍卖看成是土地的市场化行为,这是对市场化的重大误解。市场化的前提是生产要素的市场化,即能够从制度上保障对生产要素所有权的自由买卖,这是除极少数国家外世界上绝大部分国家的基本惯例。现在的一个矛盾是,如果地方政府采取最严格的方式拍卖土地,将会导致社会财富向政府层面、开发商和拥有多套住房的社会阶层迅速集中,在税收增长超过GDP增长速度的情况下,将会加大企业的经营成本和居民的生活成本,并引起诱发地价暴涨、失业增加等宏观经济问题,这是理性的市场经济政府最应当回避的。
   

    可见,王志纲的服务对象90%以上都是地产商,其实他自己也是一个不折不扣的地产商。当一个地产商没有什么不好的,特别是当一个地产策划商,我认为是一个比较光荣的地产商。但王志纲最主要的问题是,他把自己当成了一个“与狼共舞”、“出污泥而不染”的“披着狼皮的羊”,是一个冷静的、公正的行业观察者和“大智慧者”。我感到不能理解的是,这样一个在很大程度上依靠开发商吃饭的商人,又能在怎样的程度上观察和批评房地产行业呢?如果说王志纲观察的是地方政府和开发商什么时候能给他一个更大单子,我看应该更令人信服一些。可能有人会因此而质疑我,说我仅凭王志纲的职业就否定了他的公正者的立场。但作为一个更外围的观察者,我是把王志纲和其他公认的地产商放在一起观察的。我的一个发现是,王志纲不论是作为“经营城市”理念的提出者,还是作为开发商项目策划的执行者,他的工作结果是使得地方政府和开发商都赚取了更多的利益,可见他与我定义的上述两种地产商,无论是在利益立场上还是在行动方向上都是完全一致的,这又怎么能称得上是一个独立的观察者呢?
   

    关于王志纲是不是他的追随者所说的“大智慧者”,我表示怀疑。王志纲工作的结果是让地方政府和开发商更富有了,而地方政府和开发商在房地产开发过程中显然从农民、城市被拆迁居民以及购房者手中制度性转移了不少财富,王志纲可以说起了一个“增强器”的作用,他从地方政府和开发商“分享”一部分“出主意”的利润可以说是应该的。我感到不能理解的是,这样一个为强者谋划弱者财富的咨询者,还要把自己打扮成一个大智慧者,实在是有些好笑了。在我的心目中,大智慧者是以普渡众生为己任的,他们从不为名利所累,敢于为众生舍弃自己的身体和财富。王志纲的最大的错误是误以为通过他的策划可以迅速地创造财富,财富可以从天而降而不损害任何人的利益,这是他的无知。我的一个观点是:“有人暴富就有人被掠夺。”帮助强势的暴富者掠夺众多的弱势群体,我看不出有什么大智慧,甚至小智慧也没法看到。


 

    所以,商人就是商人,不能一只手数着从掠夺者手中分到的钱,另一只手还要标榜自己多么体恤民情、心系苍生。这就是我对王志纲有意见的地方。


    莫天全先生对我把他也说成是地产商感到非常惊讶,说是第一次听说有人也把他当成地产商的,对我非常不满。我认为莫先生完全是被民众对开发商的敌意吓坏了,唯恐把民众的怒火引到自己身上,是大可不必的顾虑。如前所述,开发商和地产商是具有不同内涵和外延的两个概念。其中开发商只是一个小概念,地产商则是一个包括开发商和地产服务商的大概念。搜访网就是一个以房地产信息和房地产交易为经营对象的信息服务企业,属于专业的房地产IT服务企业。这种地产服务企业以自己的服务获得应得的报酬,本身有什么不好说的呢?为什么不能把莫先生归结到IT行业呢?是因为像用友、金蝶这样的软件提供商的服务对象在行业上是不确定的,而搜房网则完全是以房屋信息和交易为服务对象的,属于不折不扣的地产服务商。


 

    中国的房地产业目前存在的问题,是开发业比重偏大而地产服务业比重偏小。根据第一次全国经济普查主要数据公报(第三号),2004年末,全国共有房地产业企业法人单位12.9万个,年末就业人员396.3万人,其中房地产开发经营业企业法人单位5.9万家,年末就业人员158.5万人;2004年末,房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元,利润总额1225.5亿元,其中房地产开发经营也主营业务收入为13315亿元,实现利润1035.2亿元。从这些数据可以看出,占房地产全行业就业人数40%的房地产开发经营业的主营业务收入和利润分别占据了全行业的90.33%和84.47%,开发经营业人均实现主营业务收入和利润分别为地产服务业的14倍和8倍,这还没有把开发经营通过握有物业形成的利润和大量隐瞒的利润包括在内。

   

    可见,目前我国的房地产业是一个畸形的行业,表现为开发经营业畸大而地产服务业畸小。原因在于,现行的城市建设开发体制,使开发经营企业成为房地产开发唯一环节,为开发企业以“大业主”的身份谋取土地增值和“小业主”利益创造了充足的条件,从而使开发企业足够多且整体性获得行业超额利润。这种结构的房地产业是没有什么前景的!在我看来,这种结构的房地产业的附加值越高、上缴的税收越多,对社会的危害就越大,对公众利益的剥夺就越严重。这是因为,开发商并不是以服务者、代理者的身份充分竞争市场机会,而是一个可以任意剥夺利益相关者财富的行业垄断者。现在我国的人均房屋面积已经很大了,以现有房屋为经营对象的房地产服务业的前景非常广阔,这是我国房地产业发展的基本方向。我的基本观点是,政府要为开发商创造一个以公众自主建房模式为主的强大竞争力量,迫使开发商在竞争公众项目过程中提供代理开发服务,通过服务收取应得的营业收入,这将使开发商向专业开发服务商、房地产金融服务商、房地产创意策划服务商等领域转型。


 

    可以肯定的是,什么时候开发企业真正成为一个充分竞争的地产服务商了,什么时候我国房地产的体制改革和行业结构调整就算真正到位了。

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