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东方智慧与中国式战略的对话-4-皮…  

2006-03-10 10:06:00|  分类: 丙方观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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主持人:王老师,上午您主要讲了重庆等几个城市的房地产现状,大家还很关心如上海、浙江、厦门等地房地产有什么特点?未来走向如何?

王志纲:中国有句古话,“皮之不存,毛将焉附”。我向来不喜欢就房地产谈房地产,如果要认识房地产必须要了解它所依附的这张“皮”,即区域价值和城市价值,尤其是一座城市的独特魅力。如果不懂这个道理,毛再好,附在狗皮上也是狗毛,可附在凤皮上就是凤毛。狗毛只能御寒,凤毛则可飞天。区域价值决定城市价值,城市价值决定地产价值,这是企业家、特别是房地产商必须认识到的,这也正是我们关注战略的意义所在。

要了解一座城市或一个区域的价值就得了解它在今天中国经济格局中扮演什么样的角色。今天中国的经济格局概而言之可划分为 “三个中国、六大板块”。第一个中国是“一线中国”,包括长三角、珠三角、环渤海三个板块,或叫“沿海中国”,这注定是中国的第一世界,因为他们拉动着整个中国加入全球一体化,参与全球竞争;第二个中国是“中部板块”,位于其中的六省市都想做老大,特别是武汉、郑州,所谓“得中原者得天下”,其重要性也不言而喻;第三个中国是“西部板块”,主要是成渝经济圈,关系着国家西部大开发战略的成败;加上振兴中的老工业基地东北,总共六大板块。

我认为下一阶段中国的房地产在长三角、珠三角这两大区域已经是巨人的游戏了,要想进入必须有雄厚的实力;而中间层的老板们要想成为下一阶段房地产巨星,最大的机会可能在环渤海。环渤海这个区域看似首善之区,但在市场意识和操作的精度上跟沿海相比还差十年八年,这反而给了房地产商和城市运营商们很大的创新机会和空间,加之今天中央用很大力度打造环渤海,老板们可顺势而为,抢占先机。

中国房地产在20多年的发展道路上经历了三个阶段,而每一个阶段都与国家战略密切相关。第一阶段始于80年代初,属于原始积累阶段。以深圳为典型,当时国家没钱,只是给政策,只要拿到政策甚至可以合法地走私贩私。王石20年前就是靠倒卖饲料、倒家电等贸易起家的,包括联想都是这样实现其原始积累的;第二阶段始于15年前的上海,当时国家大力发展浦东新区,但只有为数不多的资金,结果各部委相继在那里建楼以拉动经济;第三阶段正是当前,鸟枪换炮了,中央准备拿出一万个亿砸到环渤海,前不久公布的数字——2005年度中央财政是三万亿,确实非同小可,所以环渤海的起点和来头就不一般了。

昨天我冒着大风雪去了一趟唐山的曹妃甸港,着实吓了一跳。曹妃甸只是河北省最东边的一个又穷又小的县城,可近几年首钢搬了进去,准备砸下两三千亿。昨天对方统计了一下数字,我也看了一下整个曹妃甸的工程设计,绝不亚于十五年前浦东的起点。

这就是整个中国发生的巨大变化。在此背景下,市场呼唤企业家、尤其是不动产运营商能够介入其间,这是很大的商机。

影响房地产的另一个重要因素就是城市魅力。

有个情况不知道你们是否关注到,现在三亚的房地产为什么火爆?很多人都搞不懂,说三亚两年前还喊着要炸掉那些烂尾楼呢,怎么现在一下子就火爆了?我有个朋友在三亚的海边有栋房子,两年前才卖三千元,现在已经涨到一万元了,惹得我也去买了一套,打了九折仍然9000多元。

我为什么要买呢?因为我买的是稀缺资源。这套房子在大海边上,270度看海。三亚现在为什么火爆,很简单,伴随中国两三亿人的人均GDP到了三千美金以上,这时“5+2”的生活方式就成了一种有物质基础的需求了,这个“5+2”不是说城里一套、城外一套,而是北京一套、三亚一套,坐飞机自然也不是问题了。当北方已是冰天雪地时,以北京为代表的有钱人几乎都会想往冬天不下雪的地方。这样,海南人不用再唱“请到天涯海角来”,人们会不请自来。这种购买力一下子倾泄到三亚这块弹丸之地时,当然会引发房价暴涨,道理就这么简单。

主:那么中部地区会怎么样呢?

王:中部地区也要看城市的魅力了。现在中部有很多城市,包括武汉、郑州、长沙、南昌,都在重新塑造自己的城市魅力。以南昌为例,市委书记也想通了,就是要重新挖掘南昌的城市内涵,因为南昌是整个中国长江流域“江景”最好的地方,很亲和;武汉不一样,武汉的江是很凶险的江,所以武汉把大堤和麻袋包垒得高高的,生怕洪灾来了。但原来南昌没有意识到这里面的价值,现在终于想通了,精心打理一江两岸,并高水平开发了一个红谷滩,一下子提高了很大的市场空间,现在南昌的房价几乎翻了一番,仍有新的购买力。也就是说很多城市以前开发不够,“藏在深闺人未识”,魅力没出来,现在想通了,就相当于把一个北京的普通姑娘梳理成章子怡,把一个普通的江西姑娘挖掘成陈红,价值就出来了。

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