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地产商明天的奶酪——在“2006’中国地产经济主…  

2006-11-15 18:27:00|  分类: 丙方观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    王志纲在“2006’中国地产经济主流峰会”上的演讲

 

地产商明天的奶酪——在“2006’中国地产经济主… - 王志纲工作室 - 王志纲工作室

 

最近,我在中国十多个城市走了一圈,发现一种很有意思的现象。目前,中国房地产界可以说是冰火两重天:一方面,做常规住宅的发展商“啼饥号寒”;而另一方面,一些做泛地产的发展商却鸿运当头,生意兴旺。他们或做旅游地产、或做物流地产、或做工业园区开发、或做国土整治、或做土地一级开发,都获得了很大发展。有五个典型例子可以说明问题:

一是广东有两家企业在全国各城市倍受欢迎。一家是深圳华桥城,作为“旅游地产”开发的集大成者,受到各城市的青睐。一些省市领导亲自出面招商,并挤出有限的土地指标,尽可能满足他们的需求。二是观澜湖,观澜湖经过十多年的发展后,作为一种品牌和开发模式,深受各省市领导追捧。目前已在昆明、黄山、海南等地拓展。

四川省也有两家边缘性的房地产商:一家是做成都会展中心和“九寨天堂”的开发商,这两个项目都很成功,特别是“九寨天堂”成功地提升了九寨沟旅游。二是成都市置信地产,他们做了一个“国色天香”的花博会,不仅带旺了整个温江地区,而且节省了政府资源,最后还获得了一种非常成功的开发模式。这两家企业的成功得到了各省市领导的高度关注,他们都希望这两家企业能来到自己的城市投资,以提升城市的价值,带动整个旅游产业的开发。目前,这两家企业根本不愁土地,可以说是“花中挑花”。

还有一个例子是杭州,杭州市政府决定对杭州全面升级,打造世界休闲之都。为实现这一目标,政府扶持一家民营企业做了一个“世界休闲博览园”项目。这一项目的成功,使这家企业从一个小小的旅游开发商,发展成为全国的省市长们都欢迎的景区和园区运营商。

上述例子说明:中国房地产至少还有20年的黄金时期,但是房地产必须伴随城市的升级而升级。如果做不到这一点,企业就会很快被淘汰。目前,房地产的“二八”定律已经十发明显,20%的企业控制了80%的资源,而剩余的企业则只能“喝汤”或“啃骨头”。

目前房地产企业的市场机遇主要体现在两方面:一是伴随城市竞争的一体化,未来的城市竞争将是城市群的竞争,而城市群竞争对产业升级的需要为地产企业提供了广阔的空间。

目前,长三角、珠三角、环勃海经济圈已经形成,中部六省、西部的成都、重庆等地区也已逐步形成城市圈、城市带。城市带和城市圈的形成,使城市之间的竞争必须站在全球的角度争夺资源,必须搞清“我是谁,我从哪里来,我往哪里去”的问题。城市要争夺资源,就有必要对城市升级、打造“城市客厅”。城市客厅不是市政广场,而是体现城市价值、魅力的交流、交际平台。如拥有高尔夫球场、高档酒店等。

除了旅游项目之外,还有商业、物流等第三产业的发展。城市要升级,必须在第三产业、现代服务业上下功夫,扩大区域幅射半径。如果一个城市第三产业得不到发展,就不可能成为物流中心、商业中心、会展中心,不能在全球化的平台上整合资源。因此,城市的升级为房地产企业的发展提供了广阔的空间,地产商如何利用城市升级的机会,将现代服务业与房地产有效嫁接是地产商发展的重要战略。

二是伴随中国城市化的不断完善和发展,中国城市化已进入集约化发展的新时期。这一背景下,一个新的国土整治时代已经到来,我们再不可能像过去的东莞那样“村村点火、户户冒烟”。相关部门将会站在城市群和区域发展的角度,对整个城市群和发展区域科学规划,合理布局,而国土整治时代的到来又为地产商提供了前所未有的广阔发展空间和商机。

综上所述,可以总结如下:一是中国房地产还有相当长的一段黄金时期;二是房地产商必须紧跟中国城市化和中国发展的步伐,与时俱进,不断创新,不能墨守陈规、死守老营;三是在广义地产领域还有很大发展空间。照此下去,我们就有吃不完的奶酪,路就会越走越宽。

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